공사비 분쟁 심화, 국토부 대응과 업계 반응

공사비 분쟁 심화, 국토부 대응과 업계 반응 - 산군인사이트

공사비 분쟁과 국토부 대응 현황, 그리고 업계 반응에 대해 알아보겠습니다.

2023. 11. 3.

공사비 분쟁 심화, 국토부 대응과 업계 반응 - 산군인사이트

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🏗️ 공사비 분쟁 심화, 국토부 대응과 업계 반응

📢 시공사와 조합 간의 공사비 분쟁 문제는 하루이틀 일이 아닙니다. 그런데 최근 금리인상과 전쟁 등으로 건설업계에 악재가 계속되어 공사비가 급등하고, 갈등이 심화되었는데요. 이에 국토부가 ‘주택공급 활성화 방안’의 후속 조치로 지난달 20일부터 ‘분쟁 중재전문가 파견’제도를 시행했습니다. 이어서 12월에는 표준공사계약서를 도입할 예정인데요. 금주 산군 인사이트에서는 공사비 분쟁과 국토부 대응 현황, 그리고 업계 반응에 대해 알아보겠습니다.

1. 공사비 분쟁 심화

한국건설기술연구원이 집계하는 공사비지수(기준점 100)는 지난 8월 151로 2020년 8월 118보다 33% 올랐는데요. 3년 사이 공사비가 급등했습니다. 이에 따라 조합에서 한국부동산원에 공사비 검증을 의뢰한 건수도 급증했는데요. 제도가 도입된 2019년 이후 2021년 22건, 2022년 32건 등으로 가파르게 상승하고 있습니다. 공사비 인상이 과도하다며 검증을 의뢰한 조합의 수가 늘고 있는 것으로 갈등이 심화되었다고 볼 수 있죠. 그렇다면 실제 공사비 분쟁 사례는 어떠한지와 공사비 검증 제도에 대해 알아보겠습니다.

1-1) 공사비 분쟁 사례

최근 부산 부산진구 촉진 2-1 지역의 재개발 조합은 공사비 갈등 끝에 결국 계약을 해지했는데요. 이후 시공사 재선정과 관련해 1차 입찰을 진행했으나 유찰되어 2차 입찰을 8일까지 진행중입니다. 서울 잠실의 잠실진주아파트의 상황도 암울한데요. 시공사가 9.3개월의 공사기한 연장과 총 공사비를 2,160억 인상해줄 것을 요구해 갈등이 심화되고 있습니다. 시공사는 물가 인상과 고급 내장재 사용 등의 이유라고 조합원들에게 설명했지만 조합에서는 받아들일 수 없다며 재협상을 요구했죠. 남양주시 덕소2구역 재개발 사업은...

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2. 국토부 대응과 업계 반응

2-1) 중재 전문가 지원

국토교통부는 지난달 20일부터 조합과 시공사 간 공사비 분쟁을 완화하기 위한 지원 방안들을 시행했는데요. 우선, 공사비로 인한 분쟁이 발생해 사업 지연 사태로 이어지는 것을 막기 위해 중재 전문가를 투입합니다. 분쟁 당사자가 기초자치단체에 전문가 파견을 신청하면 내부 검토 후 광역자치단체에 전문가단 구성 및 파견을 요청하죠. 이때 발생하는 비용은 전액 국토교통부에서 부담합니다.

또한, 공사 계약이 아직 이루어지지 않은 신규 조합에는 무료로 ‘공사계약 사전 컨설팅’을 시행하는데요. 국토교통부에서는 이러한 정책 이외에도 공사비 분쟁 사업장을 지속적으로 모니터링해 관리하겠다고 밝혔습니다.

2-2) 업계 반응

한편, 국토부의 이번 대응책에 대해 업계의 반응이 나뉘고 있는데요. 일단 업계에서는 정부가 전문가들을 현장에 직접 개입시켜 문제를 적극적으로 해결하겠다는 태도는 긍정적으로 보고 있습니다만, 강제력이 없다는 것이 문제로 지적되고 있습니다. 이에 한 대형건설사 관계자는 전문가들이 공사비 조정안을 제시해도 시공사나 조합이 거부하면 무용지물인데다, 국토부에서 어떤 전문가로 중재단을 구성하는지에 대한 언급이 없어 만약 전문가의 현장 이해도가 떨어진다면 되려 갈등만 심화시킬 수 있다고 말했습니다. 이번 지원 방안에 대한 업계의 의견을 종합해 보면...

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3. 표준공사계약서 도입과 업계 반응

3-1) 표준공사계약서 도입

한국부동산원에서는 공사비 분쟁 대응책으로 ‘표준공사계약서’라는 새로운 카드를 꺼내들었는데요. 사업장은 입찰 이전에 제시된 공사비의 책정 배경에 대해 구체적으로 공고하고, 시공사는 입찰 시에 조합이 요구한 공사비를 어떻게 맞출지 구체적으로 제시하게 됩니다. 본계약 이전에 서로간의 충분한 입장 표명을 통해 본계약에서의 의견 불일치 예방이 목적인데요. 더불어...

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3-2) 업계 반응

표준공사계약서 도입에 대한 업계의 반응은 엇갈렸는데요. 우선 개발업계는 표준공사계약서 도입으로 시공사 자금 부담 문제가 해결될 수 있을 것이라는 기대감을 보이고 있습니다. 자기자본이 많지 않은 대부분의 시공사들이 그간 명확하지 않은 공사비용으로 어려움을 겪는 경우가 있었는데요. 표준공사계약서 도입으로 일정 수준 만큼이라도 공사비가 구분된다면 시공사 입장에서는 필요한 만큼만 공사비를 조달하면 되니 부담이 줄어들게 된다는 것입니다.

반면 앞선 ‘중재 전문가’ 제도처럼 ‘강제성’이 없다는 점이 또다시 실효성 부분에서 발목을 잡고 있는데요. 이에 전문가들로부터...

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4. 관련 법안 발의

이러한 제도의 ‘강제력’에 대한 지적이 계속되자 국회에서도 관련 법안이 최근 발의되었습니다. 지난 30일, 김정재 국민의힘 의원이 발의한 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’에는 공사 계약서에 포함해야 하는 내용을 명확히 규정해 계약서상 불명확성을 개선하는 내용이 담겼는데요. 설계 변경 시 증액 기준 등을 명시하도록 의무화하고, 시공자가 시장 등에게 공사비 검증 대상 여부에 대해 확인을 요청할 수 있도록 하는 조항이 신설됩니다. 이를 통해 공사비 분쟁이 발생하는 것을 사전에 방지하고 궁극적으로 정비사업 속도를 높여 주택 공급이 신속하게 이루어질 수 있을 것으로 기대합니다.