🏗️2025년 경기 전망 특집② 내년 주택·부동산 경기 전망은?

1.건설산업연구원 2025 주택·부동산 경기 전망 분석

건설산업연구원은 지난 11월 6일 2025 건설·부동산 경기 세미나를 개최하여 올해 건설·부동산 경기 진단 및 내년도 경기 전망을 발표했는데요. 주택·부동산 경기 전망 발표는 경제금융·도시연구실 김성환 부연구위원께서 맡아주셨습니다.

건산연은 내년 주택 인허가는 44만 호, 분양은 29만 호를 기록할 것이고, 수도권 주택 매매가 및 전국 전세가는 1.0%대로 소폭 상승할 것이라 예측했는데요. 건산연이 내년 주택 경기를 이렇게 전망한 까닭은 무엇인지 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

1-1) 2024 주택시장 현황

우선 건산연은 올해는 수도권과 비수도권, 서울과 인천·경기, 강남과 비강남의 주택 매매가 격차가 심화된 해였다고 설명했습니다. 또한 서울과 1기 신도시 간 국지적 가격상승률 격차가 심화되었다고 판단했죠. 이외에도 주택 거래량, 임대차 가격, 전월세 거래량도 수도권과 아파트를 중심으로 상승했다고 보고 있습니다.

또한 주택 공급물량이 감소할 가능성이 높다고 봤는데요. 2022-2023년 착공 감소의 여파로 향후 준공이 줄어들 것이며, 선행지표인 인허가가 감소세를 기록하여 향후 주택시장 상황을 긍정적으로만 볼 수는 없겠다고 예측하기도 했습니다.

1-2) 2025 주택·부동산 시장 전망

건산연은 지역별·주택유형별·입주유형별 국지적 가격 변화와 가계부채 총량 규제 등을 토대로 2025 주택·부동산 경기를 전망했습니다. 이외에도 금리, 매매거래 중 실수요자 비율, 글로벌 주요 국가 주택가격 추이 등 다양한 변수를 고려하여 내년도 주택 공급량과 가격을 전망했는데요. 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

• 공급 전망: 인허가 분양 모두 소폭 상승

우선 건산연은 내년 주택 인허가 규모를 올해 인허가 예상치인 36만5천호 보다는 높지만, 2023년 수준인 44만 호(민간 35만 호+공공 9만 호)가 될 것이라 예상했습니다. 

민간의 경우 올 하반기 들어 매매시장을 중심으로 다소 회복되는 모습을 보이는 등 공급 환경에 긍정적인 시그널이 있었으나, 인허가 물량 감소세는 지속되었다고 봤는데요. 그러나 PF 사업장 정리 방침이 발표된 데 따른 사업의 불확실성 해소는 긍정적이라고 판단했습니다. 다만 PF 부실 사업장을 연내 정리하기란 현실적으로 부침이 있어 보이는 바, 당장 인허가 물량 상승에 긍정적으로 작용하긴 어려울 수 있다고 보고 있습니다.

공공의 경우 ‘24년 주거 종합계획’ 상 올해 인허가 규모를 9만 호로 계획했으나, 사업 추진 속도가 더딘 관계로 실제 인허가 규모는 8.5만 호에 그칠 것이라 예측하고 있는데요. 또한 내년에도 3차 장기주택종합계획에 따르면 인허가 기준 10만 호가 공급되어야 하나, 공공택지 확보 상황 등을 고려할 때 목표를 소폭 하향 조정할 필요가 있다고 판단했죠. 이에 따라 내년 공공 인허가 규모는 9만 호 정도가 될 것이라 전망했습니다.

이와 더불어 내년도 분양 물량은 2022년 수준으로 회복한 29만 호 정도가 될 것이라 예측했는데요. 건산연은 공사비 상승 우려와 금리 인하 기대, 신축 선호 등에 따른 수요는 여전할 것이라 보고 있죠. 하지만 이 수요는 사업비 인상이 기반영된 사업장보다는 분상제 적용 사업장에 집중될 것으로 내다보고 있습니다. 

반면 공급 측면에서는 공사비 등 제반 비용의 상승으로 공급 주체가 시장 기대에 맞는 분양가를 제시하기는 현실적으로 어려울 것이라 예측했는데요. 결과적으로 수요는 줄지 않겠지만 공급이 크게 늘어날 것이라 보기도 어렵기 때문에 건산연은 분양 경기가 획기적으로 개선되리라 전망하기에는 한계가 있다고 봤습니다.  

• 가격 전망: 수도권 매매가 및 전국 전세가 1.0% 상승

또한 건산연은 수도권 주택 매매가는 1.0% 상승하고, 지방이 2.0% 하락해 전국적으로 보면 주택가격이 1.0% 하락할 것으로 예측했습니다. 건산연에 따르면 올해는 실수요자 중심의 주택 갈아타기가 활발해지면서 거래량 및 거래액이 상승해왔는데요. 하지만 현재 주택의 절대적 가격이 높은 수준인 점, 주택담보대출 금리 하향 조정 폭이 크지 않은 점, DSR등 정부의 가계부채 총량 관리 정책이 계속될 것으로 보이는 점 등을 고려해 현재 수준의 거래가 유지되기는 어려울 것으로 내다봤습니다. 다만 주택 부문 건설기성, 3년 전 착공 호수 등을 종합적으로 고려, 공급부진에 의한 가격 상승 압력은 2025년 하반기에 나타날 것으로 전망했죠.

또한 매수세 축소로 주택 수요가 전세로 일부 이동하며 전세가가 소폭 상승할 것이라 점쳤는데요. 연립·다세대 전세 기피 현상이 다소 완화되면서 아파트 전세가격에 가해지는 압력도 올해 보다 완화될 것이란 전망을 내놨습니다. 

김성환 연구위원은 발표를 마무리하며 시장을 중심으로 공급 위축에 대한 우려가 나오고 있는 만큼 건설업계가 스마트공법을 적극 활용하여 공기를 단축하고, 예상했던 기간 내에 빠르게 준공을 마쳐 시장에 공급 신호를 줄 수 있는 역할을 해야 한다고 설명했는데요. 이와 더불어 전년 대비 가격 상승세가 어느 정도 잡힌 만큼 향후 지속가능경영을 위한 구조 개선에 매진하는 등 미래 산업구조에 대한 고민을 해야한다고 강조했습니다.

💡위 내용은 건설산업연구원의 2025년 건설·부동산 경기 전망 세미나 지료와 건설동향브리핑 980호, 2025 건설·부동산 경기 전망 세미나 영상을 토대로 작성한 것으로, 자세한 내용은 해당 링크를 참고하시기 바랍니다.

2. 건설정책연구원 2025년 주택시장 전망 분석

건설정책연구원도 지난 11월 26일 2025 건설·주택 경기 세미나를 개최했는데요. 주택 시장 전망 발표는 건설정책연구원 고하희 부연구위원께서 맡아주셨습니다. 

건정연은 수도권 주택가격은 1~2% 내외 상승하겠으나 지방 매매가격은 보합을 유지할 것이라 점쳤는데요. 공급 측면에서는 올해 대비 착공은 20%가 증가(38만 호)하고, 준공은 약 19% 감소(36만 호)할 것으로 내다봤습니다. 건정연이 이러한 전망을 내놓은 배경은 무엇인지,

아래에서 살펴보겠습니다.

고 연구위원은 올해 주택경기를 전 고점 대비 서서히 회복되는 추세이나, 그 과정에서 양극화가 심화되고 있다고 정의했는데요. 주택가격의 경우 2021년과 2022년 사이 가파르게 상승한 탓에 2023년 들어 급격히 하락했고, 그 여파로 올해 주택가격은 전년 대비 서서히 회복되는 추세라고 판단했습니다. 그중에서도 수도권의 주택 가격이 전국 주택 가격 상승을 견인하고 있다고 보았죠.

주택거래량의 경우 전년대비 약 13% 상승하긴 했으나, 5년 평균 대비 73% 수준이며, 매입자의 약 50%가 30-40대인 점으로 미루어보아 올 한해 상승세는 실수요자가 이끌어갔다고 해석했습니다.

수급의 경우 수도권 아파트를 제외한 모든 부문의 *수급 지수가 기준치인 100이하를 기록하여 시장 안정기에 있다고 봤는데요. 반면 인허가의 경우 2023년 대비 지역과 주택유형을 막론하고 모두 하락세를 기록하고 있고, 착공의 경우도 아파트를 위주로 실적 개선이 이뤄지고는 있으나, 비아파트는 여전히 감소세라고 평가했습니다.

건정연은 금리와 부동산 PF, 신축아파트 선호 및 비아파트 기피, 지방 미분양 주택 증가와 대출규제 강화 등 총 12가지의 키워드를 토대로 내년도 주택가격은 수도권 1~2% 상승하고, 지방 매매가격은 보합을 유지하면서 착공과 준공 물량은 각각 20%, 19% 증가할 것으로 전망했습니다.

우선 주택가격의 경우 내년도 경제성장률이 2%대로 예상되는 점, 금리 인하 가능성 및 최근 3개년 내 주택공급 실적이 저조할 것으로 예상되는 점 등을 고려하여 수도권 주택 매매가 1% 상승할 것으로 내다봤습니다. 

전세의 경우 임대차 2법이 시행된 지 4년이 경과함에 따라 임대차 가격은 상승할 것이라 보고 수도권과 지방의 전세가가 각각 2%, 1% 상승할 것이라 예상했습니다. 

공급의 경우 2024년 착공과 준공은 각각 31만 5천 호, 44만 5천 호가 될 것으로 보이나, 착공과 준공 간 약 3년의 시차가 있음을 감안하여 내년 착공 및 준공은 각각 38만 호, 36만 호를 기록할 것이라 전망했는데요. 2022년 최저치를 찍은 착공 실적의 여파가 2025년 준공에 반영될 것이라 보고 있는 겁니다. 

하지만 착공이 다시 반등하는 추세이고, 부동산 PF의 불확실성 해소 및 금리 인하 효과로 실적이 개선될 것이라 예상하기도 했습니다.

고하희 연구위원은 정부의 그린벨트 해제를 통한 주택 공급 확대책이나 재건축 패스트 트랙법 등은 장기적 측면에서는 실효성을 발휘하겠으나, 당장 내년도 지표에 영향을 미치기는 어려울 것이라 봤는데요. 최근 발표된 부동산 PF 제도 개선방안에 대해서도 장기적 관점에서 주택 공급 여건을 개선할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 것이라 전망했습니다. 

하지만 지방 미분양 적체 문제의 경우 정부가 CR 리츠 도입, 인센티브 혜택을 주고 있음에도 불구하고, 수도권 선호 현상은 국내 주택 시장의 고질적 문제이기에 단기간에 해결하기는 어려울 것으로 예측했는데요. 만약 지방 미분양 주택 적체가 계속될 경우, 수도권과 지방의 양극화는 더욱 커질 수 있다고 우려를 표했습니다.

💡위 내용은 건설정책연구원의 2025년 주택 시장 전망 세미나 자료집과 2025년 건설·주택 경기 전망 세미나 영상을 토대로 작성한 것으로, 자세한 내용은 해당 링크를 확인하시기 바랍니다.

두 편에 걸쳐 건설산업연구원과 건설정책연구원의 건설·주택 및 부동산 전망 발표에 대해 살펴봤는데요. 내년도 주택 시장은 수도권을 중심으로 늘어나고 있는 주택 수요를 감당하면서 수도권과 지방 간 양극화를 해소하는 것이 관건으로 보입니다. 다가오는 2025년 건설 및 주택 경기가 회복세로 전환될 수 있기를 기대해봅니다.

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