📢최근 책임준공 미이행으로 발생한 손해는 신탁사가 전액 배상해야한다는 법원의 판결이 잇따르면서 책임준공형 토지신탁 사업을 영위해오던 신탁사들에 비상이 걸렸습니다. 이에 더해 내달 1일부터는 신탁사들의 NCR 적용 범위가 책임준공형 차입형 토지신탁까지 확대될 예정인데요. 이에 따라 신탁사들의 책임준공 대거 이탈이 예상되면서 PF위축 우려도 커지고 있는데요.
1심 결과에 신탁사들이 모두 항소하면서 소송은 여전히 진행 중이지만, 현재 건설 경기는 긍정 요인보다 부정 요인이 더 많은 상황인 만큼 선제적인 리스크 관리가 중요한 상황인데요. 특히 신탁사에 의존해 개발 사업 자금 등을 조달해온 중소건설사도 피해를 입을 수 있어 각별한 주의가 필요해 보입니다. 금주 산군인사이트에서는 신탁사의 연이은 손배소 패소 상황과 PF위축 우려에 대헤 살펴보겠습니다.
뒤이어 나온 무궁화신탁과 대주단 간의 소송에서도 무궁화신탁이 패소 판결을 받으면서 앞으로 있을 소송에서도 신탁사에 불리한 판결이 나올 가능성이 제기되고 있습니다.
1-1. 책임준공형 토지신탁이란?
책임준공형 토지신탁은 시행사와 시공사가 부도나 자금난 등의 사유로 약속된 공기 안에 준공을 하지 못할 경우, 신탁사가 책임지고 준공을 하겠다는 약정 상품입니다.
최근 문제가 되고 있는 책임준공 토지신탁은 관리형 토지신탁 상품 중에 하나로, 신탁사가 실질적인 사업의 주체는 아니지만 신용보강을 제공하는 상품인데요. 공기 내 준공을 책임진다는 책임준공의 형태로 중소 시행사의 신용을 보강하는 상품이라 할 수 있겠습니다. 정리하자면 원활한 자금 조달을 위해 시행사나 시공사보다 신용도가 높은 신탁사에 사업을 위탁하고, 신탁사는 법적 시행 주체가 되어 프로젝트를 관리하는 형태인 것인데요. 책임준공형 관리형 토지신탁상품의 주체별 계약 구조는 다음과 같습니다.
1-2. 항소 나선 신탁사들
우선 신한자산신탁이 대주단과의 소송에 휘말린 것은 책임준공형 토지신탁 사업장의 준공이 지연됐기 때문인데요. 이에 PF 대주단은 준공 지연에 따른 피해를 전액 배상하라는 손해배상 청구 소송을 제기했죠. 해당 소송은 책임준공 미이행으로 발생한 손실을 보전하는 것이 아닌, 그에 따른 *손해를 배상하라는 취지였는데요. 따라서 재판의 쟁점은 손해 배상의 범위를 어디까지 보느냐는 것이었습니다.
*자본시장법상 금융기관인 신탁사는 지급보증의 주체가 될 수 없으므로, 신탁사와 대주단은 준공 지연에 따른 손해배상 책준확약을 체결한다.
이에 법원은 책임준공확약서에 기재되어 있는 대로 신탁사가 지연이자는 물론 대출 원리금까지 상환해야 한다고 판단했는데요. 따라서 신한자산신탁은 대출 원리금 256억원과 지연이자 전액을 배상하라는 판결을 내렸습니다.
무궁화신탁의 소송은 준공 지연 원인과 쟁점 등 일부 내용이 신한자산신탁 소송과는 달랐지만, 이 사건의 담당 재판부도 계약서를 근거로 원고 승소 판결을 내렸는데요. 이에 무궁화신탁은 대주단이 주장하는 손해 195억과 지연이자 전액을 배상할 위기에 놓였습니다.
이에 신탁사 측은 자본시장법상 신탁사는 일부 항목에 법률적 다툼의 소지가 있다며 항소했습니다.
1심이긴 하지만, 신탁사에 불리한 판결이 연이어 나오면서 신탁업계도 리스크 관리에 나섰는데요. 일부 신탁사들은 전면전을 피하기 위해 대주단과의 협상을 시도하면서 사업 구조를 개편하는 작업을 진행 중인 것으로 알려졌죠. 또한 책임준공 사업장이 수십 개에 달하는 신한자산신탁과 KB부동산신탁 등은 일찍이 지난해 말부터 책준형 사업장 정리에 나선 것으로 알려졌습니다.
사실 책임준공형 사업장은 건설경기 침체 장기화로 공기가 지연되는 현장이 늘어남에 따라 지속적으로 감소해왔는데요. 실제로 금융감독원에 따르면 국내 부동산신탁사 13곳이 보유한 책준형 사업장은 2023년 580곳에서 2024년 말 223곳으로 절반 넘게 급감했습니다. 그런데 엎친 데 덮친 격으로 책임준공 미이행에 따른 원리금까지 신탁사가 배상해야한다는판결까지 나오면서 책임준공 사업이 존폐의 기로에 설 것이란 관측도 제기되고 있습니다.
3. 엎친 데 덮친 격… 금융위, 부동산신탁사 규제 시행
신탁업계에 닥친 위험은 이 뿐만이 아닙니다. 당장 7월부터 모든 책임준공형 토지신탁이 *NCR(영업용순자본비율) 대상에 포함되는 등 부동산 신탁사 안정성 강화를 위한 조치가 시행될 예정이기 때문인데요.
*부동산신탁사의 재무건전성을 평가하는 지표로, 수치가 높을 수록 안전하다. 신탁사는 NCR을 최소 150% 이상을 유지해야하고, 100% 미만일 경우 명령 조치가 취해진다.
지난 25일, 금융당국은 토지신탁 내실화를 위한 금융투자업규정 개정안을 의결하고, 7월 1일부터 시행한다고 밝힌 바 있죠. 본 개정안의 핵심은 책임준공형 차입형 토지신탁도 NCR 위험액 산정에 포함된다는 건데요. 이전에는 책임준공형 관리형 토지신탁에 대한 위험액만 인식하면 됐지만, 이제 그 범위가 확대되면서 NCR 위험액이 더욱 늘어나게 된 것이죠. 때문에 부동산 신탁사들은 NCR 관리에 더욱 보수적으로 나서고, 책임준공 상품 비중을 줄여나갈 것으로 예상됩니다.
금융위는 이외에도 토지신탁의 총 예상 위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도 기준을 신설했는데요. 2025년 150%를 시작으로 단계적으로 한도를 낮춰간다는 계획입니다.
4. 책준형 신탁 축소로 인한 중소건설사 경영난 우려
문제는 신탁사의 경영난과 책준형 신탁사업 축소가 중소건설사에 직격탄이 된다는 건데요. 중소 시공사들은 대형사에 비해 상대적으로 자본 여력이 없기에, 자체 자본만으로 사업을 진행하기에는 무리가 있습니다. 그래서 신탁사의 도움이 필요한 건데요. 신탁사가 책임준공형 토지신탁과 같은 신용보강을 해주지 않으면 자금 마련을 위해 고금리의 후순위 대출을 받을 수밖에 없습니다.
문제는 현재 국내 건설경기는 금융위기에 버금가는 침체기를 겪고 있다는 건데요. 올 1월부터 5월까지 단 5개월간 폐업한 종합건설사는 214곳에 달합니다. 전문건설사는 약 4배 많은 830곳이 폐업했죠. 게다가 지방 부동산 수요가 크게 위축되면서 미분양 문제는 날이 갈수록 심화되고 있는데요. 중소 건설사들이 대금 회수에 난항을 겪고 있는 상황에서 PF대출까지 막힌다면 신규 사업 진행 자체가 어려워질 위험이 있습니다.
또한 책준형 신탁을 비롯한 신규 PF 축소는 개별 건설사 뿐만 아니라 지역발전에도 악영향을 미치는데요. 지방의 소규모 프로젝트를 주로 하는 중소 건설사들이 PF 축소로 신규 사업을 할 수 없게 되면 주택 공급 및 지방 인프라 개발에도 문제가 생길 수 있습니다.
책임준공형 토지신탁은 자금력이 부족한 중소 건설사가 사업을 추진할 수 있는 핵심 역할을 해왔습니다. 이미 PF 부실 우려로 본PF 전환이나 신규 PF 승인이 위축되어 있던 상황에서, 신탁사의 책임준공 미이행 손해배상 줄패소는 신탁업계는 물론 건설업계 전반에 위기로 떠오르고 있는데요. 물론 아직 판결이 확정된 것은 아니지만, 개별 신탁사가 리스크 관리 명목으로 책준형 신탁사업을 축소할 가능성이 다분한 만큼 중소 건설사까지 위험이 번지지 않는지 지속적인 모니터링을 할 필요가 있어보입니다.
