🏗️이재명 정부의 부동산 정책 현황과 앞으로의 방향

1. 이재명 정부, 부동산 대책 마련 본격화

이재명 정부가 출범한 지도 50여 일이 지났습니다. 그간 정부는 금융위를 필두로 가계부채 관리와 수도권 집값 상승을 억제하기 위해 6.27 부동산 대책을 내놓는 등 파격적인 부동산 정책을 내놓은 바 있는데요. 예상 못한 규제에 시장이 떠들썩할 때, 이번 규제는 맛보기에 불과하다며 “수요 억제책은 아직도 엄청나게 많이 남아있고, 공급도 속도를 충분히 내면 걱정할 상황은 전혀 벌어지지 않을 것”이라며 앞으로 나올 부동산 정책이 더 많음을 시사하기도 했죠.

이재명 정부의 부동산 정책은 이제 시작인 듯합니다. 지난 11일, 김윤덕 국토부 장관 후보자 지명을 끝으로 이재명 정부 초대 내각 인선도 마무리됐는데요. 새 정부의 정책을 진두지휘할 장차관 인사가 정해지며 본격적인 건설·부동산 정책이 나올 것으로 보입니다. 이미 시행된 정책과 정부 관계자의 발언 등을 통해 이재명 정부 부동산 정책의 기조를 살펴보겠습니다.

2. 6.27 부동산 대책과 시행 이후 상황

이재명 대통령이 후보 시절 내세운 건설·부동산 공약의 핵심은 공급 확대와 국토 균형발전과 SOC확대였는데요. 특히 세금으로 집값을 잡지는 않을 것이라며 공급 확대를 통한 부동산 시장 안정을 꾀하겠다는 포부를 밝힌 바 있습니다.

그런데 지난 달 27일, 이재명 정부는 첫 부동산 정책으로 6.27 부동산 대책이라 불리는 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했는데요. 예상보다 빠르고, 강도 높은 규제에 시장은 혼란에 빠진 바 있습니다.

2-1. 6.27 부동산 대책 내용과 효과

6.27 부동산 대책의 골자는 주택구입목적 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 것인데요. 더불어  6개월 이내 전입을 의무화하고, 2주택자의 추가 주택 구입을 위한 주담대는 원천 차단한다는 내용 등도 담긴 바 있죠.

해당 규제는 발표 바로 다음날인 6월 28일부터 적용되어 부동산 시장은 충격에 빠진 바 있는데요. 자금줄이 막혀 계약을 포기하는 사례가 속출함은 물론 규제가 적용되지 않는 단지로 관심이 쏠리는 등 시장이 크게 요동쳤습니다.

정부는 주담대 6억원 제한 효과가 시장에 제대로 반영됐다고 판단하고 있는데요. 실제로 규제 시행 이후 서울 아파트 매매가격 상승폭은 축소세에 접어든 것으로 나타났습니다. 한국부동산원에 따르면 7월 2주 서울 아파트 매매가격지수는 0.19%를 기록했는데요. 6월 넷째주 0.43%였던 서울 아파트 매매가격지수는 3주 연속 상승폭이 둔화(0.43%→0.40%→0.29%→0.19%)됐습니다.

2-2. 수요 잡으려다 공급까지 막힐 위험… 이주비 대출에도 6억 한도 제한

6.27 대출 규제가 만든 파장은 이 뿐만이 아니었습니다. 뒤늦게 이주비 대출 역시 한도 제한 대상이라는 사실이 알려지며 재건축·재개발조합과 도시정비사업을 활발히 수주하던 건설사들도 타격을 입은 것입니다.

이주비 대출이 막히면서 조합원은 임시 거처 마련에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌는데요. 또한 규제 시행 초기에는 전세보증금반환대출 한도도 1억원*으로 묶여 혼란이 가중된 바 있습니다. 

이주비 대출 규제는 정비사업을 영위하는 건설사들에게도 악재입니다. 정부 규제로 막힌 대출 한도 만큼 시공사가 신용보강을 제공해야할 수 있기 때문인데요. 신용보강은 재무상태표상 우발부채로 인식되는 점, 또한 자금 여력이 부족한 건설사가 시공을 맡은 사업장의 경우 사업이 지연될 수 있다는 점 등이 문제로 거론되고 있습니다. 

3. 가닥 잡힌 국토부 인사…어떤 정책 나올까?

지난 11일, 이 대통령이 국토부 장관 후보자에 김윤덕 의원을 내정하며 이재명 정부 초대 내각 인선이 마무리됐죠. 아직 인사청문회 절차가 남아있지만, 곧 부동산 정책의 콘트롤타워인 국토부도 자리를 갖출 것으로 보이는데요. 이재명 정부의 초대 국토교통부는 최근 문제가 되고 있는 지역주택조합 문제 개선이나 LH 구조 개혁, 토지 용도 변경을 활용한 주택 공급 활성화 등을 우선 추진할 것으로 관측됩니다.

3-1. 지역주택조합 구조 개선

이 대통령은 후보 시절부터 지역주택조합 사업의 문제점을 지적해왔는데요. 1980년대 처음 도입된 지역주택조합 사업은 지역 주민으로 구성된 조합이 부지를 직접 매입한 후 주택을 지어 청약 경쟁 없이 공급하는 사업인데요. 시행사 없이 조합원들이 직접 사업을 시행하기에 사업비를 절감할 수 있다는 장점이 있습니다. 

하지만 이런 지주택 사업에도 구조적 문제가 있었는데요. 횡령이나 배임이 발생하는 등 조합 운영이 부실한 사례가 발생하거나, 조합 탈퇴 및 환불이 지연되는 등의 문제가 지속적으로 발생한다는 것이었습니다. 최근 국토연구원이 발표한 지역주택조합의 현황 및 이슈와 정책 방향 보고서에 따르면, 현재 지역주택조합 사업은 대규모 공사비 증액 문제와 지주택 조합 운영의 불투명성, 토지 미확보 리스크와 같은 문제가 다수 발생하고 있는데요. 실제로 국토부에 따르면 전국 지주택 사업지 618곳 중 30.2%에 해당하는 187곳이 분쟁 중이고, 전체 사업지 중 조합 설립 인가를 받지 못한 곳만 51.1%에 달하는 등 정상적인 사업 운영에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌습니다.

이에 정부는 8월 말까지 전국 지주택 사업 실태 전수 조사를 실시하고, 제도 개선을 위한 연구 용역을 발주했는데요. 부당행위가 적발될 경우 과태료를 부과하거나 사법적 조치를 취하는 방안도 검토중인 것으로 알려졌습니다. 

또한 국회도 지주택 사업의 공사비가 일정 비율 이상 오르거나, 정족수 이상 조합원의 요구가 있을 시 전문기관의 공사비 검증을 의무화하는 법안을 발의하는 등 지주택 사업의 구조적 문제로 인한 피해를 줄이기 위해 노력할 것으로 관측되고 있습니다.

3-2. LH 개혁 통한 공영개발 추진

3-3. 용도 변경·유휴 부지 활용 등으로 공급 확대

이외에도 정부는 용도 변경과 유휴 부지 활용 가능한 방안을 총 동원해 공급 확대책을 펼 것으로 예상되는데요. 이 대통령은 후보 시절부터 공급 확대를 통한 부동산 시장 안정을 약속해왔죠. 이 대통령의 공급 확대 관련 주요 공약으로는

등이 있었습니다.

정부는 이 중에서도 특히 용도 변경과 유휴부지 활용을 통한 공급에 초점을 맞출 것으로 보입니다. 2026년 서울의 입주 물량은 2만 4,000호로, 올해(4만 7,000호)대비 절반 가까이 줄어들며 입주 절벽에 들어섰기 때문인데요. 재건축·재개발 사업의 경우 착공부터 준공까지 5~10년이 소요돼 당장의 공급 대란을 해소할 수 없기에, 지난 정부가 풀어놓은 그린벨트 지역을 활용하거나, 공공이 소유한 유휴부지를 주거·업무시설로 고밀 복합개발하는 방식을 적극 활용할 것으로 예상됩니다. 더불어 1기 신도시 재정비와 3기 신도시 개발 신속 추진 및 용적률 상향 등의 방안도 나올 것으로 관측되고 있습니다.

한가지 달라진 점은 김윤덕 국토부 장관 후보자가 재건축초과이익환수제 폐지도 검토하겠다는 입장을 밝혔다는 것입니다. 그간 여당은 재초환 폐지를 지속적으로 반대해왔는데요. 이 대통령도 그동안 재초환 존폐에 대한 입장은 밝히지 않았지만, 재건축으로 발생한 과도한 이익은 사회 공공을 위해 환원해야한다는 입장을 고수해온 만큼 현행 유지될 것이란 관측이 지배적이었습니다. 하지만 김 후보자의 발언으로 미루어보아, 재초환을 바라보는 정부 시각에도 변화가 생긴 것으로 보입니다.

정부는 6.27 부동산 대책이 시장에 적절하게 작용해 수도권 집값 상승폭이 3주 연속 하락하는 성과를 얻었다고 보고 있는데요. 곧 구성될 새로운 정권의 국토교통부도 적절한 주택 공급 확대 방안과 건설 경기 회복 대책을 마련해야 할 것입니다. 공공과 민간이 한 팀을 이뤄 하루 빨리 건설·부동산 시장에도 다시 활기가 도는 날이 오기를 기원해봅니다.

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