🏗️10·15 대책에 직격탄 맞은 정비사업... 주택 공급 향방은?

1. 10·15 부동산 대책 시장 반응

지난 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’의 효과가 부동산 시장에 서서히 나타나고 있습니다. 이번 정책의 핵심은 고강도 규제를 통한 투기 수요 차단이었는데요. 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 지정하고, 대출 규제를 강화해 주택시장 과열을 조기에 차단하는 게 목표였습니다.

예상 밖의 광역 규제, 전례 없는 3중 규제에 서울 주택 거래량은 크게 감소한 것으로 나타났는데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 규제 발표 직후인 16일부터 25일까지 서울 아파트 매매 계약은 713건에 그친 것으로 나타났습니다. 10·15 대책 발표 직전인 6일~15일 계약 건이 2,679건이었던 것과 비교하면 78.9% 급감한 수치이죠.

또한 서울 아파트 매매가격 상승률도 둔화되고 있는 것으로 나타났는데요. 한국부동산원에 따르면, 10월 넷째 주(10월 27일 기준) 서울 아파트 평균 매매가격은 상승률은 0.23%를 기록했습니다. 지난주 서울 아파트 매매가격 상승률(0.5%)이 2013년 주간 통계 집계 이후 최고치를 기록한 것과 상반되는데요. 시장은 이를 규제 적용 전 막차 수요로 상승폭이 커졌다가, 규제의 영향이 서서히 나타나는 현상으로 해석하고 있습니다.

다만 고강도 규제에 매물이 줄고, 거래 절벽 현상이 심화될 것으로 예상되면서 가격 조정 폭은 크지 않을 것이란 전망도 나오는데요. 또한 대출 규제에 영향을 받지 않는 강남 3구 아파트 거래가격은 더 상승할 여지가 있다는 점으로 미루어보아 유의미한 공급 없이 집값 안정과 양극화 해소를 기대하는 건 섣부르다는 평가도 나옵니다. 

이번 대책은 이재명 정부 부동산 정책의 핵심 축인 투기 수요 억제 차원의 것이었습니다. 하지만 업계에서는 조합원 지위 양도 제한, 대출 한도 축소 등에 따라 주택 시장 안정의 또 다른 축인 공급이 지연될 수 있다고 입을 모으고 있는데요. 특히 정책의 영향을 많이 받는 재건축·재개발 등 도시정비사업이 지연되거나 좌초될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

2. 서울 공급 핵심 축인데…급제동 걸린 도시정비사업

우리나라 부동산 시장의 가장 큰 문제는 공급이 부족한 서울로의 수요 집중입니다. 수요는 넘치지만 유휴 주택부지는 부족한 서울의 주택 공급은 재개발·재건축과 같은 도시정비사업에 의존하고 있다고 해도 과언이 아닌데요. 이런 상황에서 조합원 지위 양도 제한, 중도금대출 LTV 40% 적용 등이 겹치며 수도권 도시정비사업 추진에 급제동이 걸렸습니다. 

문제는 정비사업 추진이 지연될 경우 서울 주택 공급이 지연될 수밖에 없다는 건데요. 또한 도시정비사업에 집중한 대형 건설사 실적에도 악영향을 미칠 수 있습니다.

우선 이번 대책으로 중도금 대출 한도가 줄어들면서 분담금 납부에 필요한 자금 조달이 어려워졌는데요. 기존에는 집값의 70%까지 나오던 대출 한도가 40%로 줄었기 때문입니다. 문제는 대부분 사업지의 조합원이 대출 없이 분담금을 감당하기란 사실상 불가능하다는 건데요. 공사비 상승으로 분담금은 늘어나는 상황에서 대출 한도까지 줄어드는 이중고에 재개발 재건축을 아예 포기하는 사례도 늘어날 것으로 예상됩니다. 

분담금 납부가 어려울 경우에는 해당 물건을 매도하면 되지만, 투기과열지구 지정으로 매수자를 구하는 것마저 막혔다는 게 문제인데요. 서울 전역이 투기과열지구 지정되면서 조합설립인가(재건축) 및 관리처분인가(재개발) 이후 해당 물건을 매수한 자에게는 조합원 지위가 승계되지 않는데요. 재건축·재개발에 따른 실질적인 이득을 받을 수 없기 때문에 매수자를 구하는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 때문에 이미 조합설립인가가 난 사업지의 조합원들은 진퇴양난의 상황에 놓이게 됐는데요. 매수 수요가 차단된 상황에서 분담금을 감당하지 못하는 조합원이 늘어나면, 사업 추진 동력 자체가 약화될 수밖에 없습니다.

문제는 이러한 부담이 자금 여력이 크지 않은 강북권 사업장에 집중될 가능성이 높다는 점입니다. 당초 서울시는 2031년까지 31만호의 주택을 공급하겠다는 목표를 세운 바 있는데요. 이 중 11만 2천 호에 달하는 물량이 강북지역 정비사업을 통한 공급이었던 것을 감안하면, 이번 조치로 서울 주택 공급 계획에도 차질이 생길 수밖에 없다는 평가가 나옵니다. 

또한 투기과열지구 지정으로 재건축 조합원 1인당 주택 공급수가 1주택으로 제한되었다는 것도 걸림돌인데요. 여러 개의 물건을 갖고 있더라도 입주권은 단 한 채만 인정되기 때문에 나머지 물건은 현금 청산 대상이 됩니다. 

문제는 현금 청산 금액은 감정평가액을 기준으로 산정된다는 건데요. 이때 감정평가액은 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많기 때문에, 보유 물건이 많은 조합원에게는 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

이에 더해 투기과열지구 내 정비사업에서 분양을 받은 조합원은 5년간 다른 정비사업의 분양 신청을 할 수 없는데요. 분양 신청을 놓치면 자동으로 현금 청산 대상이 되기 때문에, 사업 속도와 시점을 조정하는 것이 관건이 될 수 있습니다.

실제로 정비사업 분양 5년 제한을 역이용하는 사례도 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 여러 단지의 재건축 물건을 소유하고 있는 사람이 특정 단지의 조합설립인가 속도를 의도적으로 늦춰 현금 청산을 방지하는 수단으로 사용할 수 있는데요. 실제 각 사업장 강제 청산 대상자들은 조합을 상대로 소송을 걸거나, 비상대책위원회 결성을 통해 정비사업을 지연시키려는 움직임을 보이고 있는 것으로 알려졌죠. 

정비사업 지연 리스크는 재건축·재개발 비중이 높은 대형 건설사에도 리스크로 작용할 전망인데요. 그간 도심 정비사업에 집중해온 건설사들은 사업 지연 가능성 및 신규 수주 위축 가능성이 커짐에 따라 주택 사업 전략을 전면 수정할 필요가 제기되고 있습니다. 

또한, 추후 신규 투기과열지구 지정 지역에 분양가 상한제가 적용될 경우 정비사업 수익성이 악화될 가능성이 있는데요. 분상제 적용으로 일반 분양가를 일정 수준 이상으로 인상할 수 없게 되면 건설사에 돌아가는 분양 수익 역시 감소할 수밖에 없기 때문입니다. 또한 대출 제한 및 실거주 의무 등으로 수요가 위축된다거나, 신규 정비사업 추진 시 조합원 분담금 증가로 인해 사업 수익성이 악화되면서 사업이 좌초될 수 있다는 우려도 제기됩니다.

3. 공급 급한 정부… 재초환 폐지·그린벨트 해제엔 ‘신중’

서울 분양 물량의 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되는 만큼 도심 주택공급과 정비사업은 밀접한 연관이 있는데요. 10·15 대책 발표 이후 주택 공급 위축에 대한 우려가 커지자 정부는 재건축 기간을 단축하겠다며 진화에 나섰습니다. 지난 28일 성수1구역 재건축현장을 방문한 김윤덕 국토교통부 장관은 초기 사업비 지원과 공적보증 확대 등 금융 지원을 병행하고, 불필요한 규제는 과감히 정비하겠다며 재건축사업 정상 이행의 의지를 드러낸 바 있죠.

하지만 시장에서는 재건축초과이익환수제 완화·폐지, 신규 택지 개발을 위한 그린벨트 해제 등 보다  근본적인 공급 확대책이 필요하다는 요구가 나오고 있습니다.

3-1. 당정, 재건축초과이익환수제 존폐 놓고 고심

재건축초과이익환수제는 노후 아파트 재건축으로 발생한 초과이익이 1인당 8,000만원을 초과할 경우 최대 50% 까지 환수하는 제도인데요. 수익성 확보가 관건인 도시정비사업에서 재초환 적용은 사업 추진을 가로막는 걸림돌로 작용했습니다. 이에 지난 정부에서는 재초환 폐지를 추진하기도 했는데요. 하지만 현 정부 들어서는 재건축 기간 단축 등으로 정비사업을 통한 공급은 지원하겠다면서도 재초환 폐지에는 부정적인 입장을 견지해왔습니다.

그러나 지난 23일, 국회 국토위 여당 간사가 “주택시장이 안정화된다면 얼마든지 재초환을 완화시키거나 폐지시킬 수 있다”고 밝히면서 정부 기조에도 변화가 생긴 것 아니냐는 관측이 제기되기도 했는데요.

하지만 지난 29일 열린 국토위 국토부 종합 국정감사에서 김윤덕 국토부 장관이 재초환 폐지에 공감한다는 의사를 밝히면서 재초환 폐지 가능성을 일축한 바 있습니다. 일각에서는 비판 여론을 의식해 신중론으로 선회한 것 아니냐는 관측이 제기되고 있는데요.

정비업계는 재초환 부담금 규모가 불확실한 상황에서는 조합원 동의 절차를 진행하기 어렵다는 입장인데요. 또한 재초환 존폐 기조의 잦은 변화가 사업 추진 동력을 약화시키고 있다고 설명하고 있습니다. 

3-2. 그린벨트 해제 가능성 부상

그런가 하면 아예 그린벨트를 해제해 신규 택지를 개발하는 방향도 논의되고 있는 것으로 알려졌는데요. 지난 28일 국토부가 주최한 성수동 재건축조합 주민 간담회에서 여당 최고위원이 서울 환경을 훼손하지 않는 범위 내에서 그린벨트 해제를 논의 중이라 밝혔다는 언론 보도도 나온 바 있습니다.

다만 바로 다음날인 29일, 당 차원에서 그린벨트 해제 논의는 이루어진 것이 없다는 브리핑을 발표하면서 그린벨트 해제 현실화에 대한 가능성도 일축했는데요. 하지만 여당의 부동산정책을 담당하는 주택시장안정화 TF 단장이 지방자치단체장에 있는 소규모 그린벨트 해제 권한을 중앙정부로 이관하는 법안을 검토하고 있음을 시사한 점, 신규 택지 개발 필요성에 대한 공감대가 형성되어있는 점으로 미루어보아 연말 발표 예정인 공급 대책에 수도권 그린벨트 해제 카드가 포함될 수도 있다는 관측이 제기되고 있습니다.

풍선효과를 막아 투기 수요를 전면 차단하겠다는 정부 방침에 도심 공급의 핵심인 도시정비사업시장에 균열이 감지되고 있습니다. 집값 안정화를 위해선 수요 억제와 공급 확대가 적절한 균형을 이루어야 한다는 데는 모두가 공감하고 있을 텐데요. 최근 국토부가 HUG 보증 요건 및 한도 완화와 100조 원 규모의 공적 보증을 공급한다고 발표한 것처럼, 실효성 있는 주택 공급 대책이 하루빨리 공개되기를 기대해봅니다.

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