🏗️2026년, 업황 반전의 해가 될까? - 건설·자재·부동산 경기 전망 발표

1. 2026 건설·부동산 경기 전망 발표

지난 4일, 대한경제와 한국건설산업연구원이 공동으로 주최한 "2026 건설·자재·부동산 경기전망 및 시장 안정·지속가능성 확보 세미나"가 열렸습니다. 이번 세미나는 대내외 경제여건이 위축된 상황에서 건설·자재·부동산 시장을 진단함과 동시에 2026년도 경기를 전망하고, 시장 안정과 협력적 회복 방안을 모색하는 자리였는데요. 건설 수주와 투자, 주택 공급과 분양, 가격 등을 지표로 2026년 경기를 전망했습니다.

2. 2026 건설경기 전망: 공공의 수주 견인, 기저효과에 따른 투자 개선

1부 1주제인 '2026 건설 경기 전망 발표'는 이지혜 한국건설산업연구원 연구위원이 맡았습니다. 해당 발표는 현재 건설업이 처한 위기와 그 원인을 진단하는 것을 시작으로, 2026년 건설경기 전망과 건설업 위기 극복을 위한 제언 순서로 진행됐는데요. 발표 내용을 기반으로, 지난해 전망한 2025년 건설경기와 예상치 간의 차이를 비롯해 2026년 국내 건설수주 및 건설투자 전망 등에 대해 살펴보겠습니다.

2-1. 마지막 4분기, 분위기 반전 가능할까? - 2025년 건설경기 전망

지난 2024년 11월 열린 건설·부동산 경기 전망 세미나에서는 2025년 건설 수주액을 210.4조 원 규모로 전망한 바 있습니다. 하지만 최근 건산연이 발표한 2025년 연간 수주 추정치는 222.2조 원으로, 2025년 수주액은 전망치를 상회할 것으로 예측되는데요. 이는 올 1~8월 누적 건설수주가 전년 동기 대비 3.7% 증가하며 상승 전환했기 때문인 것으로 해석됩니다.

반면 건설투자 전망치는 상당 부분 축소됐습니다. ’24년 기준 2025년 건설투자는 295.3조 원으로 전망됐지만, 상반기 실질 건설투자 금액 및 하반기 추정치를 합산한 결과 264.7조 원으로 큰 폭 감소할 것으로 전망햇는데요. 2025년 공사물량이 급격히 감소하며 전년 대비  8.8% 감소할 것으로 전망됩니다.

또한 PF 경색과 공사비 부담 증가, 지방 미분양 적체 심화 등을 이유로 수주는 증가했음에도 착공 면적은 줄어드는 현상이 나타나고 있는데요. 이와 더불어 안전 규제 강화에 따른 현장 운영 리스크 증가 및 공사 전면 중단 현장 발생 등의 영향으로 올 1~8월 건설기성(불변)이 전년 동기 대비 18.5% 감소한 74.1조원에 그칠 것으로 전망됩니다.

2-2. ’26년 건설 수주, 공공 견인으로 4% 증가 전망

건산연은 공공 부문의 견인으로 2026년 건설수주액은 231.2조 원을 기록할 것으로 전망했습니다. 이는 전년(’25년 연간 전망치) 대비 4.0% 증가한 규모인데요. 2026년에는 건설수주가 완만한 회복세에 접어들 것이라 내다본 겁니다.

이는 최근 3년간 건설경기 침체를 유도한 부정 요인들이 남아있는 상황이지만, 공공 수주 확대가 전반적인 건설 수주를 견인할 것이란 판단에서 나온 전망인데요. 확장 재정 기조 속 2026년 SOC 예산이 전년 대비 7.9% 상승한 27.5조 원까지 늘어났고, 또한 정부가 건설경기 회복과 주택공급 안정을 위해 노력하고 있는 점 등이 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 내다보고 있는 겁니다.

특히 9.7 주택공급 확대방안의 일환인 LH를 통한 공공택지 공급 확대 및 조기화, 노후시설·유휴부지 재정비 등 다양한 방안을 활용해 향후 5년간 수도권에 135만 여 가구를 착공하겠단 계획을 밝힌 만큼 정부의 공공주택 발주 확대 노력은 지속될 것으로 전망했습니다.

반면 민간 부문의 경우에는 높은 ①건설공사비와 금리, PF경색 등으로 인한 공사비 부담과 ②고강도 수요 억제책에 따른 수요 위축 및 미분양 리스크로 인한 민간 주택경기 회복 지연, ③건설안전특별법 등 안전 관련 규제 강화 등이 부정적으로 작용해 민간 수주 회복세는 제한적일 것으로 내다봤습니다.

2-3. ’26년 건설 투자, 기저효과 반영으로 2% 증가 전망

또한 내년도 건설 투자액의 경우 전년(’25년 연간 전망치) 대비 2% 증가한 270조 원 규모가 될 것이라 전망했는데요. 2026년에도 착공 지연에 따른 건축 투자 부진이 이어지지만, 정부의 공사 물량 증가로 인해 건설 투자가 증가할 것이라 예측했습니다.

다만 정부 발 물량 증가가 절대적인 양이 늘어난 게 아닌 만큼 해석에 주의가 필요한데요. 건산연의 2025년 건설투자 전망치가 전년 대비 8.8% 급갑할 것으로 예측되는 바, 그에 대한 기저 효과가 반영된 영향으로 보는 것이 적절해 보입니다.

'2026 주택·부동산 경기 전망' 세션은 김성환 한국건설산업연구원 연구위원의 발표로 진행됐습니다. 발표에 따르면, 올 하반기 국내 부동산 시장은 인허가와 착공 물량 감소세가 지속되고, 지역 간 양극화는 보다 심화되는 형국에 처해있는데요. 건산연이 바라보는 2026년 주택 공급·가격 전망은 어떤지, 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

올 1월부터 8월까지 부동산 시장은 전반적으로 수도권과 비수도권의 온도차가 심화되는 양상을 보였습니다.

건산연은 수도권 부동산 시장 실수요는 2023년 저점을 찍고, 회복 국면에 진입했다고 분석했는데요. 공공과 정책 주도로 거래와 가격이 동반 상승세를 기록했다 판단하고 있습니다.

올 8월까지의 실적을 보면, 매매와 전·월세 시장 모두 가격과 거래량이 동반 상승하는 뚜렷한 회복세를 보이고 있는데요. 특히 8월 누계 기준, 수도권 매매 거래량은 전년 동기 대비 14% 상승한 것으로 집계됐습니다.

다만 공급량의 경우, 아파트 인허가 및 준공은 증가했으나 가장 가까운 미래의 입주 물량과 직결되는 착공은 감소하며 지표별 혼조세를 나타냈는데요. 특히 향후 2~3년 뒤의 공급량을 결정 짓는 아파트 착공은 17%나 하락했습니다(8월 누계 기준, 전년 동기 대비). 

비수도권의 경우, 인허가·착공 부진과 고질적 문제인 미분양 적체가 맞물리면서 침체가 지속되고 있는데요. 전세실거래가 및 전·월세 거래량은 각각 0.1%, 3.2% 상승했으나, 매매 가격과 거래량은 각각 0.53%, 0.3% 하락했습니다. 수도권 수요 쏠림과 “똘똘한 한채” 기조로 얼어붙은 지방 부동산 시장의 분위기가 여실히 드러나는 대목인데요. 수치만 보면 하락폭이 크지 않지만 이는 비수도권 부동산 시장의 침체가 장기화된 데 따른 기저효과라 보는 것이 적절해보입니다.

공급량 관련 지표 역시 갈수록 심화되는 미분양 문제에 모두 하락세를 기록했습니다.

건산연은 2026년 인허가 물량은 연간 47만 호에 달할 것이라 전망했는데요. 민간부문의 경우, 수도권 주택 수요 누증, 6·27, 10·15 부동산 대책으로 기존 주택 매매가 어려워짐에 따라 수도권을 중심으로 인허가가 확대될 것이라 예상했습니다. 

공공의 경우, 올 상반기부터 이연된 인허가 물량이 재개되는 등 증가 요인의 영향으로 2025년 총 인허가 물량이 9만 호를 달성하며 전반적이 상승세에 올라탈 것이라 전망했는데요. 정부가 수도권 주택 공급의 필요성을 공감하고 있는 만큼 이러한 기조는 계속될 것으로 전망됩니다. 다만, 9·7대책으로 공공택지 내 주택 공급은 전면 LH가 담당하게 된 데 따라, 전체 공급물량의 증가는 제한적일 것이라 덧붙였습니다.

또한 2026년 분양 물량은 연간 25만 호가 될 것이라 예측했습니다. 공급 측면에서만 보면 공사비 인상, 안전 규제 강화 등으로 인해 공급 제약 요인이 여전한 상황인데요. 하지만 수요 견인 구조가 유지되고 있는 만큼 착공이 지연됐던 사업장들이 추진될 가능성이 있다고 내다봤습니다. 또한 내년에도 분양 시장의 주도권은 수도권에 있겠지만 지방의 경우 입지나 브랜드 경쟁력이 높은 단지로 수요가 집중될 것으로 보이는 바, 동일 지역 내에서도 양극화가 심화될 수 있다고 전망했습니다.

한편 주택 가격은 고강도 수요 억제책의 영향을 받아 수도권 매매가는 2.0%상승하고 지방은 0.5% 하락하는 양극화 현상이 지속되고, 전세가는 4% 상승할 것이라 전망했습니다. 건산연은 2~3년 전 착공 물량 감소의 여파로 공급 부족이 심화되고 있어 가격 상승 압력이 강화될 것으로 예상했는데요. 특히 수도권의 경우 수요 쏠림이 심화되고 있는 점, 전반적인 금리 및 거시경제 요인, GDP 등 주요 지표가 개선세로 접어들면서 매매 시장 상방 요인이 유지될 것이라 내다봤습니다.

반면 지방 매매가 하락세는 소폭 줄겠지만, 수도권 중심의 ‘똘똘한 한채’ 기조가 계속되며 분위기 반전을 기대하긴 어려울 것으로 전망됩니다.

전세시장은 고강도 대출·거래 규제로 신규 입주 감소 및 매수세 둔화로 상승 압력을 받을 것으로 예측했는데요. 실거주 수요 및 전반적인 전세매물 감소로 2025년(전망치) 대비 4% 상승할 것으로 내다봤습니다.

1부 2주제인 '2026 레미콘 & 시멘트 경기 전망 및 대응방안'은 이한승 삼표 마켓 리서치센터 팀장의 발표로 진행됐습니다. 삼표 마켓 리서치센터의 발표에 따르면, 국내 레미콘 수요는 코로나19 팬데믹·레고랜드 사태 등 건설경기 침체 요인이 계속되며 급감하고 있는데요. 삼표 마켓 리서치센터는 2025년 레미콘 수요는 91.5백만 루베('21년 대비 -37%)로, IMF 당시보다 더 낮은 수요를 기록할 것으로 전망했습니다. 또한 이 영향은 2026년에도 이어져, 내년도 레미콘 수요는 91.1백만 루베(전년비 -0.4%)로 줄어들 것이라 예측했습니다.

반면 레미콘의 반제품인 시멘트의 경우, 레미콘 수요 변동과 경향성은 비슷하지만 훨씬 작은 변동폭을 보여왔는데요. 삼표 측은 올해 시멘트 수요 역시 36.5백만t('21년 대비 -26%)으로 레미콘 수요 대비 상대적 완만한 감소세를 보일 것으로 전망했습니다.

눈여겨 볼만한 점은 레미콘과 시멘트 수요 간 디커플링(탈동조화) 현상이 발생하고 있다는 건데요. 삼표 마켓 리서치센터 측은 이러한 양상이 고강도·고품질 레미콘에 대한 시장의 니즈가 반영된 결과로, 공급자들이 변화에 대응하기 위해 시멘트 사용량을 늘린 것으로 보인다고 해석했습니다.

삼표 마켓 리서치센터는 내년도 레미콘·시멘트 수요 역시 주거 분야에서의 감소분을 비주거와 SOC 등 토목 분야에서 견인하는 양상이 나타날 것이라 예측했는데요. 전반적인 건설 수주·주택 공급과 마찬가지로 공공이 민간 시장 위축을 뒷받침하는 형국이 될 것이라 예상했습니다.

한국건설산업연구원은 2026 건설·부동산 경기를 전망을 통해 미래형 인프라, AX·DX로의 투자를 확대해 건설산업 구조를 재설계하고, 공급 확대 및 지역 양극화 문제 해소를 위한 노력이 필수적이라 제언했는데요. 또한 삼표 마켓 리서치세터는 서울 레미콘 공급망 축소 및 기후 문제 등에 대응하기 위한 특수콘크리트 개발의 필요성을 피력했습니다.

아직까지 뚜렷한 경기 회복 요인이 보이지 않는 만큼, 철저한 리스크 관리를 통해 내년을 잘 넘기면서 미래를 대비하는 투트랙 전략이 필요해 보이는데요. 국내 건설업계가 단기적인 생존을 넘어, 재탄생을 위한 구조적 혁신을 이뤄낼 수 있기를 기대해봅니다.

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