🏗️선분양 제한 현실화될까... 업계 덮친 공포

1. 올해 선분양 제한 사례 나올까… 위기감 확대

지난해 건설현장 사망사고가 다수 발생하자 정부는 중대재해 근절에 칼을 빼들었습니다. 지난 9월 발표된 「노동안전 종합대책」에는 

 

등 고강도의 규제방안이 담겼는데요. 사실상 건설업계를 타깃한 대책이었다는 평가가 나올 만큼 건설현장 중대재해를 뿌리뽑기 위한 정부의 강한 의지가 엿보였습니다.

올해도 이 같은 기조가 이어질 것으로 점쳐지는 가운데 최근 영업정지 처분을 받는 건설사들이 잇달아 발생하고 있는데요. 이에 건설업계 전반에 선분양 제한 현실화 우려의 목소리가 나오고 있습니다.

선분양 제도는 아파트 준공 전에 먼저 분양을 하고, 이 때 받은 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하여 아파트를 건설하는 분양 방식인데요. 선분양 제도를 활용하면 수분양자는 비교적 저렴한 가격에 내집 마련을 할 수 있고, 시공사는 금융 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 실제로 주택을 공급하는 대부분의 건설사는 선분양 방식을 채택하고 있습니다.

그간 관행처럼 여겨지던 선분양이 제한될 경우, 주택 건설에 필요한 모든 공사비를 시공사가 자체 조달할 수밖에 없는데요. 선분양이 막히면 사실상 주택사업 추진이 불가능하다는 목소리도 적지 않습니다. 국내 건설사 대부분의 수주 포트폴리오가 주택사업에 치중되어 있는데요.이 같은 조치가 확산될 경우 경영에 어려움을 겪는 건설사도 늘어날 것으로 예상됩니다. 또한 부동산 정책의 한 축인 주택 공급에도 차질이 생길 수밖에 없죠.

1-2. 선분양 제한 요건

주택법 시행규칙인 「주택공급에관한규칙」제15조 제3항은 

선분양이 일정 기간 제한된다고 규정하고 있습니다.

먼저 영업정지 처분의 경우, 그 기간에 따라 선분양 제한 기간과 입주자 모집 시기도 달라집니다. 

예를 들어, 6개월 이상의 영업정지 처분이 확정된 건설사는 영업정지 기간이 끝난 날로부터 2년간 선분양이 제한되는데요. 6개월 미만의 영업정지 처분을 받은 건설사는 3개월~1년 간 선분양 제한을 받게 됩니다. 

또한 입주자 모집을 할 수 있는 시기도 법률로써 규정되어 있는데요. 6개월 이상의 영업정지를 받은 건설사는 사용검사 후에 입주자를 모집할 수 있습니다. 6개월 미만의 영업정지가 확정된 건설사는 전체 동의 지상층 기준 ⅓~⅔ 이상의 골조 공사를 완료한 시점부터 입주자 모집이 가능한데요. 기간별 규제 내용은 아래 이미지에서 더 자세히 확인하실 수 있습니다. 

건설기술진흥법에서 정하는 합산벌점이 3.0 이상인 경우에도 선분양 제한이 적용되는데요. 10.0 이상인 경우에는 사용검사 후 입주자를 모집해야하고, 3.0 이상 10.0미만일 경우에는 법에서 정해 놓은 기준에 따라 전체 동의 지상층 기준 ⅓~⅔ 이상의 골조 공사를 완료한 시점부터 입주자 모집이 가능합니다.

상위 10대 건설사 중 현재 영업정지 처분을 받은 건설사는 총 4곳인데요. HDC현대산업개발, 대우건설, GS건설, SK에코플랜트는 많게는 1년 8개월에서 2개월에 달하는 영업정지 처분을 받았습니다. 다만 모든 건설사가 처분에 불복해 집행정지 신청 및  행정소송 등에 나선 관계로 실제 집행정지 상태에 있는 곳은 없는데요. 법원이 시공사가 낸 영업정지 처분 집행정지 신청을 인용할 경우, 대법원의 최종 판결이 나오는 시점까지 영업정지  처분이 유예되기 때문입니다.

최종 판결이 나오기 전까지는 신규 수주 및 선분양 제한을 받지 않아 한시름 놓았지만, 이와 같은 처분을 받았다는 것 자체가 부담으로 작용할 수밖에 없는데요. 대형 건설사의 경우 전국 각지에서 여러 현장이 동시다발적으로 움직이는 만큼 안전한 건설현장을 만들기 위한 각고의 노력을 기울이고 있습니다.

이와 더불어 업계는 1분기 내 발표가 예정된 포스코이앤씨와 현대엔지니어링의 행정 처분 수위에도 촉각을 곤두세우고 있습니다.

오는 3월에는 국토교통부 부실벌점 통계 발표가 예정되어 있는데요. 국토부는 건설산업지식정보시스템(이하 키스콘)을 통해 매년 3월과 9월, 연 2회에 걸쳐 합산 부실벌점을 발표합니다. 통계 발표 결과 합산벌점이 3.0인 건설사는 전체 동의 지상층 기준 3분의 1 이상에 해당하는 골조공사가 완료된 시점에 입주자 모집공고를 할 수 있게 됩니다. 

키스콘에 따르면, 2월 5일 기준 최근 2년(2023년 하반기~2025년 상반기, 4개분기) 간 부실벌점을 받은 건설사는 635곳 이었는데요. 현 시점 통계 기준 합산벌점이 2.0 이상인 건설사는 총 4곳이었습니다.*

상황이 상황인 만큼 올해 건설사들은 안전을 최우선 가치로 삼고, 중대재해 및 사망사고 발생을 막기 위해  총력을 기울이고 있습니다. 이러한 흐름은 2026년 신년사에도 드러났는데요. 별도의 대표이사 신년사가 공개되지 않은 현대건설을 제외한 상위 6개 건설사들의 신년사에서 안전이라는 키워드가 모두 강조된 바 있습니다.

실제로 한 대형 건설사 CEO는 신년사를 통해 “안전 수칙을 지킬 수 없는 협력업체와는 단절"하고, “불안전하게 작업하는 근로자는 우리 현장에 단 한 명도 없어야 한다”며 협력업체 및 현장 노동자를 향한 안전 준수의 중요성을 강조한 바 있습니다. 이 같은 흐름이 업계 전반에 이어져 협력사 평가 제도 및 하도급 계약·관리 시스템도 더욱 강화될 것으로 예상되는데요. 이에 따라 중소형 건설사 및 전문건설사 역시 안전 시공을 위한 선제적인 대응책을 서둘러 마련해야 합니다.

현재 국내 건설업은 침체 장기화로 어려운 시기를 겪고 있습니다. 또한 AX·DX의 파고에서도 상대적으로 뒤처지는 등 구조적 위기에 봉착해 있는데요. 이러한 상황에서 전방위적 안전 규제가 연이어 나오면서 업계가 느끼는 부담감도 한층 더 깊어지는 추세입니다.

모든 업계 관계자는 안전사고 예방 및 중대재해 근절이라는 정부 취지에 깊이 공감합니다. 다만 영업정지와 부실벌점을 근거로 선분양을 제한하는 것은 도입 당시부터 논란이 제기된 바 있는데요. 업계는 선분양 제한 및 입주 가능 시기 지정은 주택법상 제재인데, 이 같은 제재를 하는 이유가 건설산업기본법과 건설기술진흥법 위반 때문이라는 것은 적절치 않다는 주장을 해왔습니다.

이에 업계는 주택법 개정을 통해 시공사 대상* 선분양 제한을 삭제하거나, 선분양 제한 순위를 완화할 것을 요구하고 있는데요. 최대 2년인 선분양 기간을 영업정지 기간에 관계 없이 3개월로 통일하는 등의 부담 완화 등을 주장하고 있습니다. 

안전한 건설현장을 만들기 위한 정부의 의지가 강한 만큼 업계에서도 정부 눈높이를 맞추기 위한 노력들이 계속되고 있는데요. 안전 사고가 경영 리스크로 직결될 수 있다는 인식이 자리잡은 까닭에 선분양 제한 적용 건설사 출현 여부에 관심이 쏠린 것으로 파악됩니다.

충분히 예방 가능한 사고로 근로자가 목숨을 잃는 일은 없어야 한다는 데는 모두가 공감할 텐데요. 채찍과 당근을 적절히 섞고, 기업 경영에 장애가 되지 않는 합의점을 찾아가는 데 노력을 기울여야 할 것으로 보입니다. 

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