🏗️길어지는 주택시장 침체, 건설사 생존 전략은?

1. 주택 시장 침체, 원가 상승 압박 심화… 수익성 흔들리는 건설업계

건설경기가 좀처럼 회복세로 접어들지 못하는 가운데 국내 주택시장 침체가 계속되고 있습니다. 최근 주택시장은 건설공사비 상승, PF경색, 정부의 부동산 수요 억제 정책 등의 영향으로 위축되고 있는데요. 2026년 1월 건설공사비지수는 133.28로, 집계 이래 최고치를 경신하며 높은 수준을 유지하고 있는 상황이죠.

부동산 PF 대출 역시 대출 한도 축소, 자기자본 비율 강화 등으로 신규 금융 공급이 위축된 상황입니다.

게다가 정부의 고강도 부동산 수요 억제 정책 기조 아래 아파트 분양시장 역시 얼어붙었습니다. 최근에는 다주택자 양도소득세 중과 면제 종료 방침까지 발표되면서 ‘똘한채’ 선호 현상이 더욱 심화되는 양상인데요. 이에 주택시장, 특히 지방 주택시장이 타격을 입었습니다.

그간 국내 건설사 대부분이 아파트 등 주택상품 위주로 포트폴리오를 구성해왔는데요. 원가 상승 압박이 커지고, 수익성이 흔들리는 상황에서 국내 건설업계는 해외 진출 및 신사업 발굴 등으로 생존 방안을 모색하고 있습니다.

최근 대형 건설사들은 주택 시장 침체와 수익성 압박이 커지자 에너지 등 각종 인프라 사업과 같은 고부가 사업 중심으로 포트폴리오 재편을 시도하고 있는데요. 흔히 에너지 인프라 사업은 국가 단위 계약으로 이뤄지고, 장기 프로젝트이면서 EPC는 물론 O&M(유지/보수) 영역까지 기대할 수 있어 안정적인 수익을 확보할 수 있는 분야로 평가되는데요. 이에 최근 건설사의 CEO가 직접 발로 뛰면서 해외 시장 확대를 위한 노력을 기울이는 모습이 자주 포착되고 있습니다. 

먼저 현대건설은 북유럽을 중심으로 에너지사업 및 대형 인프라 사업 확대에 드라이브를 걸고 있는데요. 최근 유럽, 북미, 호주 등의 시장에서 초대형 복합 엔지니어링 프로젝트를 수행하는 위빌드(Webuild)와 대형 인프라 및 양수발전 등 에너지 사업 협력을 위한 MOU를 체결한 바 있습니다. 

또한 최근 웨스팅하우스와 핀란드, 스웨덴에서 신규 원전 건설 심포지엄을 개최하는 등 북유럽 원전 시장 공략에 박차를 가하고 있습니다.

대우건설의 경우, 1990년대 이미 미국 시장에서 주택 개발 사업을 진행한 이력이 있는데요. 2023년 6월 뉴욕 현지 법인을 설립하는 등 미국시장 재확대를 추진하는 모습입니다. 실제로 최근 정원주 대우건설 회장이 직접 미국을 방문, 현지 주요 개발사와 북미 부동산 개발사업 확대 및 에너지/인프라 협력 방안을 논의한 것으로 알려졌죠. 

GS건설, 호반그룹 등도 현지 건설현장을 방문하며 북미, 호주 등 신흥시장 공략에 나섰는데요. GS건설은 호주 지하철 터널 공사 현장을, 호반그룹은 남아프리카 공화국과 싱가포르의 전력 인프라 사업 현장을 방문하며 현지 경쟁력 강화를 주문한 바 있습니다.

또한 주택 시장 침체에 대응하고, 에너지 안보의 중요성이 대두되는 흐름에 힘입어 신재생에너지 사업을 필두로 신사업 개발에도 적극적으로 나서고 있는데요. GS건설은 지난 24일 열린 정기 주주총회에서 신재생에너지 발전 및 판매 관련 사업을 신규 사업목적에 추가하며 신재생에너지 인프라 사업으로의 영역 확대를 공식화했습니다. GS건설은 그중에서도 태양광 사업에 중점을 둘 계획인데요. 단순 시공뿐만 아니라 개발, 운영, 판매까지 모두 수행하는 디벨로퍼로 포지셔닝할 전략입니다. 

포스코이앤씨의 경우 해상풍력을 미래 신성장 사업으로 낙점, 글로벌 기업과 MOU체결 및 관련 엔지니어링 기술 확보에 열을 올리고 있는데요. 뿐만 아니라 i-SMR(혁신형 SMR), 차세대 원자로 기술로 평가되는 HTGR(고온가스로) 개발 사업에도 참여하며 에너지 인프라 사업을 확대해나가고 있습니다. 

주요 건설사들이 해외 시장과 신재생에너지 사업 등에 각별한 관심을 기울이는 것은 결국 국내 주택시장 불확실성에 대응하기 위한 조치로 풀이되는데요. 포트폴리오 편중을 해소해 국내외 경기 변동에 따른 영향을 최소화하고, 지속가능한 성장 체계를 만들겠다는 생존전략으로 판단됩니다. 

국내 주택시장 전반이 위축된 상황 속에서도 수도권 핵심지를 중심으로한 정비사업장은 활발히 움직이고 있는데요. 압구정, 여의도, 목동, 성수 등을 필두로 올해 80조 원 규모의 정비사업 시장이 열릴 것으로 추산되자 정비사업으로 시선이 쏠리고 있습니다.

중견사 대비 자본력이 있고, 하이엔드 브랜드까지 갖춘 대형 건설사들은 ‘선별 수주’를 기조로 압여목성 등 수도권 주요 입지를 중점 타깃하고 있는데요. 전국 단위 물량을 확보하기 보다는 수익성이 보장되는 수도권 대형 정비사업지에 집중하는 모습을 보이고 있습니다. 

최근 대형사들의 정비사업 수주 전략에서 눈에 띄는 점은 단독 입찰에 따른 수의계약 단지가 늘어나는 양상을 보이고 있다는 건데요. 

과거에는 복수의 건설사가 특정 사업지의 시공권을 따내기 위해 차별화된 혜택과 특약을 거는 등 경쟁 입찰이 일반적이었습니다. 하지만 현재는 과도한 수주전을 피하고, 수주 가능성이 높은 사업지에만 집중하는 전략을 채택하는 흐름인데요. 실제로 성수1지구는 현대건설과 GS건설의 경쟁 입찰이 형성될 것으로 예상됐으나, GS건설의 단독 응찰로 마무리됐는데요. 조합이 2차 공고를 내고 현장설명회를 개최했지만, GS건설만 참여하며 사실상 수의계약이 확실시 되고 있습니다.

이러한 양상은 성수1지구뿐만 아니라 타 사업지에서도 포착되고 있는데요. 출혈 경쟁을 피해 리스크를 최소화하고, 안정성을 추구하며 주요 대형 건설사들이 사업지를 나눠먹는 형태가 앞으로도 계속될 것으로 전망됩니다.

과거 중견 건설사들은 지방 주택사업을 활발히 전개해왔는데요. 하지만 최근 ‘똘똘한 한채’ 기조가 더욱 심화되면서 지방 부동산 경기가 크게 위축되며 미분양 문제가 심각해지고 있는 상황입니다.

국토교통부의 2026년 1월 주택통계에 따르면, 올 1월말 전국 미분양 주택은 66,576호에 달하는데요. 그 중 지방 미분양 주택이 48,695호로, 전체의 약 73%가 지방에 편중되어 있습니다. 지방 미분양 주택의 경우 전월 대비 3.8% 감소하긴 했으나, 여전히 높은 수치입니다.

악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양도 25,612호가 쌓여있는 상황인데요. 공급을 해도 분양대금 회수가 어려워져 지방 부동산 시장을 타깃하는 중소, 중견 건설사들의 수익성 악화가 현실화하고 있습니다.

이에 일부 중견사들은 수도권 지역의 공공주도 소규모 정비사업으로 눈을 돌리고 있는데요. 이들은 압여목성등 대형 사업지 대비 상대적으로 경쟁이 덜하면서 안정적인 수익이 보장되는 가로주택정비사업과 모아주택, 모아타운 등의 공공주도형 소규모 정비사업을 공략하고 있습니다. 

실제로 최근 도급순위 50위권의 중견 건설사들은 서울 강북 권역의 소규모 정비사업 수주에 적극적으로 나서고 있는데요. 쌍용건설은 지난 2월 동작구 노량진 일대의 가로주택정비사업을 수주했습니다. 

코오롱글로벌의 경우, 모아타운 시행 초기부터 15개가 넘는 사업장의 시공권을 따내며 작지만 알찬 공공정비 사업을 여러 개 수주하며 수익성을 확보했는데요.이외에도 동부건설, 극동건설 등이 공공주도의 소규모 정비사업 시장에서 맹활약하고 있습니다. 

이와 같은 흐름은 단순 포트폴리오 확대 차원이라기 보다는 지방 부동산 경기 침체와 PF 조달의 어려움 등의 구조적인 문제에서 기인하는데요. 중견 건설사들의 소규모정비사업 선호 현상은 앞으로도 계속될 것으로 전망됩니다.

최근 미국-이란 전쟁의 여파로 공사비 상승 압력이 거세지면서 단기간 내 건설경기 회복을 기대하기는 어려워진 상태인데요. 앞서 살펴본 건설사들처럼 현재의 포트폴리오를 점검하고, 국내외 사업 동향과 정책을 꾸준히 모니터링하면서 변화에 빠르게 대응하는 유연한 자세가 필요해보입니다.

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