🏗️6·3 지선 당선자 공약으로 보는 수도권 공급 전망

1. 6·3 지선 당선자 확정…  부동산 공약 강조한 수도권 당선자들

지난 4일, 6·3 전국동시지방선거 당선자가 모두 확정됐습니다. 이번 지선 수도권 유권자들의 시선은 각 후보들의 부동산 정책으로 쏠렸는데요. 각 지역의 유력 후보들도 주택 공급, 교통망 확충과 관련된 공약들을 내놓으며 수도권에 당면한 주택 공급 부족 문제를 해결하겠다는 포부를 밝혀왔습니다.

주택을 지을 만한 유휴부지가 턱없이 부족한 상황에 수도권, 특히 서울의 주택공급은 대부분 재개발, 재건축과 같은 도시정비사업에 의존한다고 봐도 과언이 아니죠. 그런데 이 도시정비사업은 정비구역 지정부터 각종 인허가 절차에서 지자체의 승인 등을 필요로 하는데요. 결국 작금의 수도권 주택 공급을 늘리기 위해서는 지자체의 관심과 노력이 각별히 요구됩니다.

이번 6·3 지선을 통해 당선된 오세훈 서울시장 당선인과 추미애 경기도지사 당선인, 박찬대 인천시장 당선인 역시 공급에 방점을 두고, 정비사업 신속 추진, 서울로의 교통망 개선 등을 공약으로 내놓았는데요. 수도권 단체장이 제시하는 공급 부족 해결책은 무엇인지 각각 살펴보겠습니다. 

오세훈 서울시장은 지난 4일 당선 소회를 밝히는 기자회견에서도 서울의 최대 현안으로 부동산 문제를 꼽은 바 있는데요. 서울 부동산 문제에 대한 오 당선인의 인식은 서울시장 공약에서도 그대로 드러납니다. 오세훈 당선인은 이번 서울시장 선거 공약에서도 ‘신속통합기획 2.0’을 중심으로, 신통기획과 모아타운 등을 통해 2031년까지 31만 가구 공급을 목표로 제시했죠. 또한 핵심전략정비구역 신속 착공을 통해 이주와 착공 단계에 있는 주요 사업지를 핵심전략정비구역으로 지정, 3년 안에 8만 5000가구 착공을 추진하고 서울시 주택진흥기금을 활용해 이주비를 지원하는 방안을 내놓았습니다.

이와 더불어 사업시행인가와 관리처분계획인가를 통합하는 ‘정비사업 하이패스 쾌속 통합’도 제시했는데요. 기존 12년 6개월로 줄여 놓은 정비사업 기간을 10년 수준까지 단축하여 정비사업 공급 시계를 앞당기겠다는 포부도 제시했습니다.

오 당선인의 연임 성공으로 또한 토지거래허가구역 지정과 공사비 상승 등으로 타격을 입었던 강북권 정비사업도 재개될 것으로 전망되는데요. 강북의 저층 주거지를 중심으로, 사업성이 낮아 장기간 정체되어 있던 지역에 대해 사업성 보정계수 확대 및 규제 완화를 적용, 강남-강북 격차를 줄이고 주택 공급을 확대하겠다는 계획입니다.

서울 정비업계에서는 오세훈 서울시장 당선인의 재임 성공으로 연속적인 정비사업 추진이 가능해진 것을 반기는 분위기인데요. 다만 중앙정부와의 의견차, 여당 위주의 시의회 구성으로 원활한 사업 진행에 어려움을 겪을 수 있다는 분석도 나옵니다.  

추미애 경기도지사 당선인은 수도권 30분 출근 대전환을 최우선 목표로 GTX 신속 추진 등에 방점을 두면서도, 교통생활권 주거를 완성하겠다는 목표를 제시했는데요. 특히 3기 신도시 등에 공공주택 55만호를 공급, 공공택지를 중심으로 주택 적기공급을 통한 안정적인 주거기반 확립을 모색하겠다는 계획을 밝힌 바 있습니다.

더불어 15개 1기 신도시 선도지구의 인허가 절차 신속 추진을 지원하고, 후속 지구도 신속히 사업이 진행되도록 사업 초기단계부터 사전자문, 행정지원 등을 제공하겠다는 방향을 제시했습니다.

1기 신도시 재건축 신속 추진 등 정비사업을 공약으로 내세운 것은 오세훈 서울시장 당선인과 결이 비슷하지만, 이를 실현할 주체는 누구인가에 대해서는 두 당선인의 견해가 다릅니다. 추미애 경기도지사 당선인은 사업성이 낮고 추진 동력이 부족한 노후하고 열악한 지역은 공공 주도 정비사업을 적극 추진한다는 방침인데요. 또한 정비사업 코디네이터 제도를 신설해 도, 시, 군에 합동조사단을 파견하는 등 정비사업 공공지원을 강화한다는 계획입니다. 이는 지난해 발표된 ‘9·7 주택공급 확대방안’에서 LH 등 공공 주도 공급 방안을 제시한 것과 일맥상통하는 부분으로, 당정과 합을 맞춰 공공 위주의 주택 공급을 실현하겠다는 의지로 해석됩니다. 

추 당선인은 55만가구 대규모 공급을 위한 자금 조달 방식으로 경기도민 참여형 리츠(REITs)를 제안했는데요. 리츠를 통해 도민과 민간 자금을 유입시켜 GH 등 공공 주도 공급에 시너지를 내겠다는 방침으로 보입니다. 

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박찬대 인천시장 당선인은 시정 계획을 100일, 취임 전/후반기로 나누어 각 단계별 공약을 체계적으로 제시한 것이 눈에 띄는데요. 박찬대 당선인의 부동산 공약 전반에도 재개발과 재건축, 노후계획도시 등 정비사업 관련 공약이 포함됐습니다.

먼저 취임 100일 이내 시행해야 할 민생회복 100일 프로젝트 중에 재개발, 재건축/노후계획도시 병목을 전수조사하여 ‘신속지원 대상지’를 공개하고, 갈등 조정관과 공공관리제 확대를 시행하겠다는 구상을 내놓았는데요. 더불어 도시재생 및 발전, 전월세 안정과 임대차보호, 재개발/재건축 등 주거정책 우선 수요를 반영하여 동단위 생활 SOC를 즉시 착수하겠다는 계획을 발표했습니다.

중장기 계획으로는 노후계획도시(연수, 계산, 구월, 갈산·부평·부개, 만수1·2·3지구 이하 5개 지구) 및 원도심 재정비를 주요 공약으로 내세웠는데요. 이를 실현하기 위해 정비사업에 이주대책과 생활 SOC, 상권재생 의무를 반영해 원주민 재정착률을 제고하고, 원도심 균형발전 펀드 조성 및 구, 군별 생활 SOC 최소수준 기준을 도입하는 등의 제도를 마련해 주민 주거 만족도를 높인다는 구상입니다.

박 당선인은 이미 추진 중인 노후계획도시특별법을 기반으로 특별정비구역에 지원 및 특례를 부여하고, 그에 기반한 초과 이익은 공공기여 기반시설 설치나 이주단지 조성에 활용할 계획인 것으로 보이는데요. 인천 노후계획도시 내 정비사업장들 간에 선도지구 선정을 위한 움직임이 활발해질 것으로 예상됩니다.

도시정비사업은 지자체장의 인허가를 기반으로 움직이는 건 맞지만, 정비사업의 주체는 엄연히 조합이고, 이를 실제 실행(시공)하는 것은 건설사라는 한계가 존재하는데요. 지자체와 정부가 아무리 편의를 봐준다고 할지라도 결국 해당 단지의 사업성이 사업 진행 여부를 좌우하는 만큼 공사비 급등, 분양가상한제 폐지, 이주비 대출 규제 완화 등의 실질적인 대책이 필요하다는 주장이 나옵니다. 

무엇보다도 도시정비사업은 정부 정책 영향을 받는 만큼 중앙정부와의 협력도 중요한데요. 지난해 발표된 6·27 대책과 10·15대책으로 정책 대출 한도가 크게 줄고, 서울 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶이면서 사업이 사실상 멈추는 사태까지 속출한 바 있습니다. 상황이 상황인 만큼 오세훈 서울시장 당선인의 향후 부동산 공약 이행률은 중앙 정부와의 협상력에 달려있다고 해도 과언이 아닌데요. 당정과 여야 모두 수도권 주택 공급의 필요성을 느끼며 앞다투어 수십만 가구를 공급하겠다는 청사진을 제시한 만큼 부족한 공급과 투기 억제 사이에서 균형을 갖추는 협치의 모습이 필요해 보입니다.

이런 와중 정부는 세제 개편을 통한 부동산 규제를 내놓을 준비에 착수한 것으로 감지되는데요. 그간 이재명 대통령이 SNS를 통해 부동산 불로소득을 향한 강도 높은 비판을 이어오며 부동산 보유세 인상을 시사해온 만큼 오는 7월 예정된 세제개편에서 관련 정책이 포함될 것이란 전망이 나오고 있는 겁니다. 현재 부동산 시장은 보유세 부담은 높이되 거래세 부담은 낮추는 방향으로 세제개편안이 나올 것이란 추측이 나오는데요. 세부적으로는 1주택 비거주자의 장기보유특별공제, 종합부동산세 등이 대상이 될 것으로 예상하고 있습니다.

이외에도 10·15 대책 시행 이후 토지거래허가구역 지정을 빗겨갔던 화성 동탄구, 경기 구리시 등의 집값이 풍선효과로 폭증한 것을 감안, 이들 지역도 토허제 구역에 포함될 수 있다는 가능성도 제기됩니다.

7월 발표를 앞둔 세제개편안과 더불어 LH 사장 인선 및 개혁 방안, 앞으로 이어질 추가적인 부동산 대책 등의 향방에 따라 수도권 부동산시장 및 정비시장이 요동칠 것으로 전망되는데요. 투기 수요 차단이라는 정부의 강경 기조에 그간 정비업계가 요구해오던 재건축초과이익환수제 폐지, 이주비 대출 규제 완화 실현가능성도 희박한 상황입니다. 세제 개편을 통해 다주택자 매물이 유입된다 할지라도 공급이 턱없이 부족한 만큼 수도권 부동산 시장의 불확실성은 당분간 계속될 것으로 전망됩니다.

거대 양당의 부동산 정책 기조는 상반되지만, 이번 6·3 지방선거에서 당선된 수도권 시도지사의 공약들은 대동소이하다고 할 만큼 “공급”과 “정비사업 신속 추진” 키워드가 반복적으로 등장했는데요. 현재 수도권에 당면한 공급 부족 문제를 양당 모두 인지하고 있고, 공급 확대라는 국민의 니즈까지 의식하고 있는 상황인 만큼 작금의 공급 문제를 해소하면서 과열된 부동산 투기 문제를 다스릴 수 있는 핀셋 규제가 필요하다고 판단됩니다.

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