🏗️ 금리, 공사비 쌍끌이 인상에 시름 깊어지는 건설업계

1. 기준금리 2.50% → 2.75% 인상… 3년 6개월만

지난 16일, 금융통화위원회가 한국은행 기준금리를 기존 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 상향 조정했습니다. 이번 금리 인상 조치는 3년 6개월 만에 이뤄진 것으로, 통화정책 긴축 기조 전환의 신호탄으로 해석되는데요. 한국은행은「2026년 7월 16일 통화정책방향 관련 참고자료」를 통해 “향후 통화정책은 금리인상 기조를 이어나갈 필요가 있다고 판단된다”고 명시한 만큼 연내 추가 금리 인상이 확실시된 상황입니다.

시장에서는 빠르면 8월, 늦으면 10월 한국은행이 또 다시 기준금리를 올릴 것으로 예상하고 있는데요. 연내 1~2회 추가 인상 후 이 같은 기조가 내년 상반기까지 이어질 것이라는 전망이 우세합니다. 금융권에서는 최종금리가 3.25%에서 3.75%까지 오를 것이라는 전망을 내놓고 있는데요. 만약 내년 상반기 기준금리가 3.75%까지 오른다면 2008년 11월 이후 가장 높은 수준을 기록하게 될 전망입니다.

이번 금리 인상에 더해 연내 추가 인상까지 확실시 되자 경기 침체와 공사비 상승 등으로 어려움을 겪고 있던 건설업계가 긴장하고 있는데요. 수요 억제를 위한 대출 규제 강화에 수도권과 지방 부동산 시장의 온도차가 커지고 있는 가운데 금융비용 등 각종 건설원가가 치솟으며 건설사들의 경영난이 더욱 심화될 수 있다는 전망이 나옵니다.

먼저 금리 인상으로 부동산 PF시장의 긴장감이 커지고 있습니다. 정부가 부동산PF 체질개선을 위해 자기자본비율 상향을 추진 중이지만, 여전히 사업비의 상당부분은 PF 대출을 일으켜 확보하는데요. 때문에 기준금리가 오르면 브릿지론 및 본PF에 대한 금융비용도 증가할 수밖에 없습니다. 게다가 금리가 오르면 브릿지론의 본PF 전환과 만기 연장, 차환이 어려워질 수 있죠.

공사가 계획대로 진행되고, 분양 실적이 좋다면 상승한 이자비용을 감당할 수 있겠지만, 준공이 지연되거나 미분양 발생으로 분양대금 적기 회수가 어려워질 경우 늘어난 금융비용이 사업에 큰 타격을 입힐 수 있습니다.

기준금리 인상이 지방 건설 부동산의 고질적 문제인 미분양을 심화시킬 수 있다는 우려도 제기됩니다. 현재 주요 시중은행 주택담보대출 금리는 연 7.5%를 돌파했는데요. 기준금리 추가 인상 시에는 주담대 금리 8% 시대가 도래할 것이란 전망이 힘을 받고 있습니다. 정부가 강도높은 가계대출 관리를 주문한 상황에서 주담대 금리까지 인상될 경우 지방 부동산 수요는 더욱 위축될 수밖에 없는데요. 국토교통부에 따르면 2026년 5월말 기준 전국 미분양 주택은 65,239호로, 이 중 71.5%(46,638호)는 지방 물량입니다. 지방 미분양의 경우 전월 대비 2.6% 감소했지만 지방 건설업계의 부담을 줄이기엔 역부족인 상황입니다. 

강화되는 ‘똘한채’ 기조 속에서 비수도권 프로젝트를 주로 수행하는 중소 건설사의 경영난이 심화될 수밖에 없는데요. 이 같은 경향이 계속될 경우 건설사 줄도산 공포가 재현될 수 있다는 우려가 나옵니다.

문제는 금리뿐만 아니라 건설원가 상승 압박도 거세지고 있다는 건데요. 2026년 5월 건설공사비지수(2020년 기준)는 전월(137.12) 대비 0.4% 상승한 137.67(잠정)을 기록했습니다. 이로써 국내 건설공사비는 2025년 9월을 기점으로 9개월 연속 최고치를 경신했는데요. 이에 현장에서는 증액계약을 체결하거나 증액 여부를 두고 시공사와 발주처(조합)간 갈등을 빚는 현장도 속출하고 있습니다.

실제로 최근 현대건설은 설계안 구체화 및 물가 상승 등을 이유로 홍제3구역 재건축조합에 공사비를 약 321억원 증액해달라고 요청한 것으로 알려졌는데요. 이외에도 마천4구역, 등촌1구역 등과도 공사비 협의를 진행 중입니다. 

공사비 증액과 관련한 논쟁은 국책사업에서도 일어나고 있는데요. 가덕도신공항 부지조성공사 사업에 참여한 부산, 경남 지역 건설사들이 공사비 증액을 요구하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이들 업체는 적정 공사비가 보장되지 않으면 컨소시엄 탈퇴까지 검토하겠다며 강경한 태도를 보인 바 있습니다.

문제는 중동 불확실성이 확대되면서 건설공사비가 더욱 상승 압박을 받을 수 있다는 건데요. 이란이 종전 MOU를 공식 탈퇴하면서 중동 정세가 또다시 포화 속에 잠긴 가운데 이번에는 호르무즈해협뿐만 아니라 홍해까지 봉쇄될 가능성이 커지면서 국제유가가 다시 급등할 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 유가가 상승하면 유연탄 등의 석탄과 석유 화학제품 가격도 상승할 가능성이 높은데요. 전쟁이 장기화할 경우 국내 건설공사비 역시 상승세를 이어갈 것으로 전망되면서 건설업계의 시름이 깊어지고 있습니다.

문제는 건설경기 침체가 장기화된 탓에 국내 건설 및 부동산 기업들의 체력이 이미 나빠져있다는 건데요. 한국금융연구원에 따르면 최근 건설업 및 부동산업 기업 중 영업이익으로 이자를 감당하지 못하는 한계기업*이 증가한 것으로 나타났습니다. 보고서에 따르면 2023년 4.2%였던 건설업 한계기업 비중은 2025년 7.0%로 상승했는데요. 부동산업 한계기업 비중 역시 13.3%에서 19.7%로 상승한 것으로 나타났습니다.

 2010년대 중반 이후 급증했던 건설업 및 부동산업 대출이 2025년 중 하락세로 전환되는 등 건설업 및 부동산업의 디레버리징이 진행 중이지만, 건설경기 침체가 지속된 탓에 이자보상배율은 횡보에 그친 것으로 나타났는데요. 이는 곧 건설업 및 부동산업 기업들의 상환 능력은 개선되지 않았음을 의미합니다.

금융연구원은 기준금리 및 대출금리가 상승할 경우 건설업 및 부동산기업의 연체율 상승과 금융기관의 자산건전성 저하로 이어질 위험이 있다고 봤는데요. 내년 상반기까지 3~4회 기준금리 인상이 강력 예상되는 데다, 원가 상승 압박도 거세지는 상황인 만큼 영업이익으로 이자 감당도 어려운 이른바 좀비기업들이 늘어날 수 있다는 우려의 목소리가 커지고 있습니다.

금리 인상과 공사비 상승이라는 이중고를 겪고 있는 건설업계는 원가 관리 및 현금 확보에 집중하는 모습입니다. 통상적으로 공사비 집행과 공사대금 회수 사이에는 2~6개월의 간극이 있는데요. 금리와 원가가 동반 상승하는 시기가 당분간 이어질 것으로 전망되는 만큼 만기 연장이나 차환, 신규 회사채 발행 등으로 원활한 현금흐름 및 가용현금 확보에 사활을 걸고 있습니다. 

현대건설은 지난 7일 5,000억원 규모의 무이자 전환사채 발행을 마쳤는데요. 조달 자금은 태양광, SMR, 대형원전 등 뉴에너지 사업에 투입한다는 계획입니다. SK에코플랜트는 지난 22일 1,000억원 규모 공모 회사채 발행을 위한 수요예측을 실시, 약 1조 원의 주문을 확보했는데요. SK에코플랜트는 수요예측 결과를 반영해 무보증사채를 최대 2,000억원까지 증액 발행을 검토하여 기존 채무를 새 회사채로 차환할 계획입니다.

롯데건설은 준공을 앞둔 주택사업장 및 그룹 계열사 건축사업장의 공사대금채권을 기초로 하여 3,000억원 규모의 자산유동화증권을 발행했는데요. 롯데건설은 앞서 발행한 ABS를 포함 2027년 1분기까지 약 7,700억원의 공사비를 조기 회수할 것으로 예상됩니다.

러-우 전쟁 및 코로나 팬데믹 영향으로 건설경기가 바닥을 찍은 상황에서 공사원가와 금리가 일제히 상승하는 상황이 현실화 됐습니다. 물론 이번 금리 인상 조치가 건설업계 전반을 위축시키기보다는 민간 주택사업 및 자체 부동산개발사업 위주의 포트폴리오를 구성해온 일부 건설사의 타격에 그칠 것이란 시각도 있는데요. 하지만 하나의 현장, 한 공동수급체로부터 비롯한 문제가 연쇄 반응을 일으켜 기업 경영 전반에 영향을 미칠 수 있는 살얼음판과 같은 상황이라는 것은 분명합니다. 지금과 같은 시기에는 정부 정책 변화에 집중하면서 개별적으로 수익성 및 현금흐름 관리에 집중하는 것이 중요하겠습니다.

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