🏗️ 8·13 부동산 대책, 민간 공급 확대 마중물 될까?

1. 8·13 부동산 공급대책 발표… 핵심은 ‘속도’

지난 13일, 정부가 관계부처 합동으로 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(주택 신속공급 방안)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융 종합대책)을 발표했습니다. 이번 8·13 주택 신속공급 방안은 ▲9·7 주택 공급 확대 방안(2025년, LH 직접시행), ▲1·29 도심 주택 공급방안(2026년, 태릉CC등 유휴부지 6만호 공급), ▲5·22 비아파트 공급 방안(2026년, 매입임대주택 9만호 공급)에 이은 4번째 부동산 대책인데요. 주택 공급 대책과 금융 종합 대책을 동시에 발표하여 물량 확대 및 신속 공급을 위한 발판을 제시했습니다. 

최근 수도권 부동산 시장은 수급 불균형이 계속되는 상황에서 대출 규제, 세제 개편 등 수요 억제책이 연달아 발표됨에 따라 매매가와 전월세가가 동시에 자극받고 있는데요. 정부는 PF 공적보증 확대 및 정비사업 신속 추진 특례 등으로 민간 사업자의 신속 공급을 유도해 시장을 안정시킬 확실한 시그널을 주겠다는 입장입니다.

이번 주택 신속공급 방안과 금융 종합대책 내용 중 가장 눈에 띄는 지점은 부동산PF 규제 완화입니다. 레고랜드 사태 이후 PF연착륙 조치가 시행되며 PF익스포저는 감소 추세에 있지만, 그 과정에서 본PF전환 및 신규 승인까지 문턱이 높아졌는데요. 자금줄이 막혀 사업 진행에 어려움을 겪는 현장이 속출하자 정부가 PF 규제 완화에 나선 겁니다.

우선 정부는 향후 3년간 평균 28조 7,000억원의 PF보증을 공급할 방침입니다. 이는 직전 3개년(평균 13조 1,000억원) 대비 2.2배 확대된 것으로, PF시장 활성화에 상당부분 기여할 것으로 예상되는데요. 특히 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에는 33조원을 공급해 신속한 착공을 지원한다는 계획입니다. 이와 더불어 대출한도를 총 사업비의 최대 90%까지 늘려주는 ‘건축공사비 플러스 PF보증’을 5조원으로 확대하여 원활한 자금 조달을 지원합니다.

이외에도 빠른 착공을 유도하기 위한 각종 인센티브 제도도 마련됐습니다. 먼저 당초 내년 4월 일몰 예정이었던 보증수수료 30% 인하 조치를 2027년 말까지 연장하고, 보증승인 3개월 내 착공할 경우 10%를 추가 인하하는데요. 이를 통해 착공기간이 최대 3개월 앞당겨질 것으로 전망됩니다.

내년 시행 예정이었던 디벨로퍼 자기자본비율 상향도 잠정 유예됩니다. 당초 금융당국은 부동산 PF부실로 인한 리스크를 줄이기 위해 2027년부터 자기자본비율 5% 규제를 시행, 2030년까지 20%로 상향할 계획이었는데요. 정부는 주택건설 촉진 관련 건설업계와 금융권의 애로사항을 고려하여 주거사업장 대상 PF 자기자본비율 규제를 2년간 한시유예하기로 했습니다.

영세 업체가 대부분인 디벨로퍼 업계는 이번 조치를 환영하는 분위기인데요. 세부 방안은 업권 및 협회 등과의 협의를 거쳐 연내 발표될 예정입니다.

또 하나 주목할만한 지점은 중소건설사 PF 특별보증 확대입니다. 정부는 시공능력 순위 100위권 밖 건설사의 주택사업 참여 확대를 위한 PF 특별보증을 연 3조원 이상으로 확대 공급하겠다는 계획을 발표했는데요. 2027년까지 2조원 공급을 목표로, 그 규모를 점차 확대해나간다는 계획입니다.

이외에도 신속 착공 유도를 위한 이자 지원책도 포함됐는데요. 서울과 경기도에 전용85㎡ 이하이면서 분양가가 9억원 이하인 주거시설과 준주택 사업장을 대상으로 최대1%p에 해당하는 대출금리 재정지원 (2027년 착공 1%p, 2028년 착공 0.5%p)을 제공할 계획입니다.

다만 PF 규제 완화가 곧바로 민간 주택 공급의 정상화로 이어지지 않을 것이란 지적도 있는데요. 업계에서는 민간 주택공급 부족은 결국 대출 규제 등으로 인한 미분양 우려에서 비롯된 만큼 실수요자 규제 완화 등 근본적인 사업성 우려 해소가 먼저 이뤄져야 한다는 제언이 힘을 받고 있습니다.

이번 8·13 대책을 두고 물량보다 속도가 핵심인 대책이라는 평가가 나오는 이유는 ‘공공택지 최단기 착공모델’을 제시했기 때문인데요. 정부는 각종 절차 병행 및 조기화, 제도개선 등을 통해 공공택지 후보지 발표부터 실제 착공에 이르기까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 줄이겠다는 계획입니다. 

특히 부지조성~주택착공 단계에서 가설공사와 지장물 철거공사, 가설도로 설치 및 토공사 등을 동시 추진하여 공사기간을 기존 12개월에서 9개월로 단축한다는 구상입니다.

또한 공사 지연 주요 요인으로 지목됐던 행정 절차들을 일부 개선하는데요. 오염토 정화방식을 완화해 (10월 시행규칙 개정)하여 제자리정화가 아닌 외부반출 허용의 폭을 넓히고, 송전선로 지중화 관련 심의 및 이설 협약기간을 단축(9월 업무처리지침 개정)하는 등 현장 애로사항을 현실에 맞게 정비할 계획입니다.

공공택지 조성단계별 소요기간을 최대 2년 7개월 단축하겠다는 청사진을 제시하며 시장에 주택 공급 확대에 대한 확실한 시그널을 줬다는 것은 고무적인데요. 하지만 이 역시 작금의 부동산 수급 불균형 문제에 직접적인 해결책이 될 수 없다는 점, 택지 조성기간 단축 시나리오 역시 주민 반발과 토지 보상 등에 의해 지연될 여지가 있다는 한계는 여전합니다.

재개발, 재건축 속도 제고를 위한 대책도 포함됐습니다. 먼저 정부는 세제 및 금융 인센티브를 제공해 사업장 신속 착공을 유도한다는 계획인데요. 그 방안으로

등이 제시됐습니다. 

또한 신속한 사업 진행 유도를 위한 정책들도 눈에 띕니다. ▲재개발 조합설립 동의율 75%→70% 완화, ▲시공사 단독응찰 시 재입찰 절차 간소화, ▲초기사업비 융자 상환시기 연장 및 융자금리 1%특판 운영 등의 규제 개선도 포함됐는데요. 

무엇보다도 이주비 대출 LTV 산정방식을 종전자산평가액 기준이 아닌 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액으로 변경할 수 있도록 한 것이 인상적인데요. LTV 40%규제는 유지되지만, 대출한도가 평균 30% 늘어날 것으로 전망되는 만큼 대출규제로 사업에 차질이 불가피했던 일부 정비사업지의 숨통이 트일 것이란 긍정적인 평가가 나옵니다.

이번 대책에는 다양한 측면의 정비사업 지원책이 포함됐지만, 정작 업계가 지속적으로 요구해온 추가 용적률 상향 등의 내용은 빠졌는데요. 국토부 주택공급추진본부장은 이를 두고 “용적률 완화는 사업성에 도움이 되지만 속도 제고에 대해서는 확신이 들지 않았다”며 용적률 관련 내용이 포함되지 않은 이유를 설명한 바 있습니다. 다만 업계에서는 사업성 확보가 우선돼야 속도감 있는 추진을 기대할 수 있는 만큼 용적률 상향, 조합원 지위 양도 제한 완화 등의 규제 개선이 필수적이라는 의견이 나옵니다.

이번 대책에는 단기적인 공급 효과를 낼 수 있는 비아파트와 모듈러주택 확대를 위한 대책도 포함됐습니다. 먼저 정부는 다세대 및 다가구주택의 건축면적을 660㎡이하에서 1,000㎡ 미만으로 확대하고, 다가구주택 층수 제한을 3개층에서 4개층 이하로 상향할 계획입니다. 또한 건설자금 대출한도를 7,000만원에서 9,000만원으로 확대하고, 금리도 3.5%→3.2%로 인하하는 등 금융지원을 강화하여 비아파트 공급을 유도합니다.

또한 모듈러주택 공공발주 확대로 공공주택 공급과 산업 생태계 조성 두 마리 토끼를 잡을 전망입니다. 정부는 2027년부터 2030년까지 2만호의 모듈러 공공주택을 발주하고, 2030년까지 기존 RC공법 대비 초과 소요되는 공사비(호당 약 7,000만원)의 약 50%를 지원하여 규모의 경제를 실현할 수 있도록 유도할 계획인데요. 이를 통해 장기적으로 모듈러 공법의 사업성 강화 및 시장 점유율 확대를 꾀하고 있습니다.

이번 8·13 대책에는 과열된 부동산 시장에 확실한 주택 공급 시그널을 주겠다는 정부의 의지가 담겼는데요. 주택 공급 시장의 실질적 플레이어인 민간 건설사와 시행사의 사업 여건을 개선하는 한편, 각종 규제 합리화 및 신규 부지 확보로 공급 확대를 위한 발판을 마련했다는 점에서 의미가 있습니다.

다만 수도권 수급 불균형에만 집중한 탓에 지방 부동산 문제는 다뤄지지 않은 점, 신규택지의 7만 3,000호는 연내 발표로 남겨둔 점, 정비사업 용적률 상향 및 조합원 지위 양도 제한 완화 등 사업성 제고 관련 대책은 빠진 점 등은 한계로 남습니다.

수도권 부동산 시장 안정을 위해선 150만호 공급과 같은 파격적인 숫자보다는 현실적인 실현 계획 및 방안이 더욱 중요한데요. 공급 부족 문제를 해결하겠다는 정부의 강력한 의지와 적절한 후속 조치가 적기에 시행되어야만 4번에 걸쳐 발표된 공급 대책이 그 뜻을 다할 수 있겠습니다.

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