📢지난해부터 신탁사의 책임준공 손해배상 소송 리스크가 이어지고 있는 가운데 부동산 신탁업계 적자와 부실자산 증가 문제가 계속되고 있습니다. 신탁사들은 책임준공형 토지신탁 상품의 비중을 줄이고 도시정비, 리츠 등으로 시선을 돌리고 있는데요. 다만 재건축의 경우 공공임대 비율 상향 등 정책에 직접적인 영향을 받는다는 점 등은 한계로 지적됩니다. 금주 산군인사이트에서는 PF시장 침체, 책임준공 소송 리스크에 대응하는 국내 신탁업계 동향에 대해 살펴보겠습니다.

목차

  2-1. 신탁사 연패 이어지더니…승소 선례 등장

  2-2. 대주단이 준공 고의 지연한다? 말 나오는 이유

상업시설 및 지방 주택 미분양, 공사비 상승 등으로 PF시장 침체가 장기화하면서 신탁업계가 적자 및 부실자산 증가로 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. NICE신용평가에 따르면 올해 국내 부동산신탁 14개사의 상반기 잠정 순손실은 827억원으로 집계됐는데요. 전년 대비 손실 규모를 줄였지만, 여전히 적자인 상황인데요. 게다가 올 상반기 말 4대 금융지주 계열(KB, 신한, 하나, 우리) 부동산 신탁사의 고정이하자산 및 여신* 비율은 평균 80.4%로, 전년 말 대비 2.9%p 상승했습니다. 

신탁업계 순손실 및 부실자산 증가의 배경에는 PF시장 침체와 책임준공 손해배상이 있습니다. 우선 PF시장이 경색되면서 본PF 전환 자체가 어려워졌는데요. 이미 고금리인 상황에서 PF 기간을 연장할 경우 금리가 더 높아지는 구조라 신탁사가 울며 겨자먹기로 자체 자금을 직접 투입하는 경우가 많아졌습니다. 여기에 경기 침체 및 공사비 상승 여파로 책임준공 리스크가 커진 것도 신탁계정대 투입 증가에 영향을 미쳤습니다.

문제는 자체자금을 투입한 현장의 수익성이 개선되지 않거나, 책임준공 미이행으로 손해배상 소송을 당하면서 손실로 잡히는 대손충당금도 늘어나고 있다는 건데요. 금융투자협회에 따르면 올 상반기 기준 14개 부동산 신탁사의 신탁계정대 대손충당금은 2조 9,329억원으로, 2025년 말 대비 12.6% 증가했습니다. 

신탁사 신탁계정대 대손충당금을 늘리는 주된 원인은 책임준공 미이행으로 인한 손해배상 리스크입니다. 지난 2024년 5월, 신한자산신탁이 책임준공 확약을 제공한 물류센터 건설사업 준공 지연에 대한 원고의 손해배상 청구 소송에서 1심 원고 전부 승소 판결이 나온 것을 시작으로 한동안 신탁사들의 줄패소가 이어졌습니다.

신한자산신탁 사례 이후에도 무궁화신탁, KB부동산신탁, 신영부동산신탁, 신한자산신탁 등 여러 신탁사들이 대주단이 제기한 책임준공 미이행에 따른 손해배상 청구 소송에서 패소 판결을 받았는데요. 동일 유사한 논리로 손해배상 책임이 인정됐지만, 회사마다 대응 방식은 달랐습니다.

2026. 2. 13 산군인사이트 “무조건 전액 배상? 신탁업계 덮친 책임준공 리스크” 보러가기

다만 올해 들어서는 신탁사 승소 선례도 나온 바 있습니다. 지금까지 법원이 신탁사의 손을 들어준 사례는 총 2건으로, 신탁사 줄패소가 계속되는 상황에서 손해배상 의무가 없다는 판결을 받아낸 신탁사는 코리아신탁과 신한자산신탁인데요. 코리아신탁은 신탁계약 특약에 시공사의 책임준공기한이 연장될 경우, 신탁사의 책준기한도 동일 기간만큼 자동으로 늘어난다는 간주 규정을 명시한 덕분에 손해배상 리스크에서 벗어날 수 있었습니다. 신한자산신탁의 경우 준공 지연의 책임 소재가 핵심 쟁점이었는데요. 법원이 공사비를 지급하지 않은 선순위 대주단의 행위에 준공 지연의 책임이 있다고 보고 신한자산신탁의 손을 들어줬습니다. 

위 판결은 6월, 7월에 나온 최신 판결이긴 하나, 이를 가지고 신탁사 책준소송 판결 기조에 변화가 생겼다고 단정하기는 어려운데요. 게다가 현재까지 나온 책준소송 판결은 모두 1심인 점, 각 신탁사가 여러 건의 소송을 진행 중이며 책임준공 미이행 사례가 발생할 때마다 신규 소송이 발생하는 점, 현장마다 계약 내용이 다른 점 등을 감안하면 신탁사 책임준공 소송 리스크는 여전한 상황이라 할 수 있겠습니다.

이처럼 책임준공 미이행에 따른 손해배상 청구 소송이 계속되는 가운데 최근에는 PF 대주단이 고의로 준공을 지연시키고 있다는 주장도 제기되고 있습니다. 신탁사 배상 취지 판결이 나올 경우, 대주단은 미분양 리스크를 신탁사에 전가함과 동시에 분양대금 회수까지의 시차를 감당하지 않으면서 지연이자 등을 요구할 수 있기 때문인데요.

업계에 따르면 대주단은 공사비를 미지급하거나, 지자체에 민원을 제기해 사용승인을 늦춰 준공 지연을 유도하는 것으로 알려졌는데요. 일부 대주단은 민원 요소를 수집하기 위해 야간에 현장을 몰래 출입하는 사례도 있다는 주장도 나오고 있습니다.

대주단은 사업자금을 빌려주는 갑의 위치인 데다, 대주단의 준공 지연 유도 행위와 관련해 금융당국에 민원을 제기해도 자율조정 권고로 끝나는 경우가 많아 현실적인 해결이 어렵다는 게 신탁업계의 주장인데요. 앞선 신한자산신탁 승소 사례처럼, 책임준공기한 도과 원인과 준공 지연으로 대주단이 입은 손해를 감안한 판결이 필요하다는 목소리가 높아지고 있습니다.

💡위 내용은 파이낸셜뉴스의 “고의로 공사 늦추고 돈줄 조이고…대주단 ‘책준 덫’에 걸린 신탁사”를 참고하여 재구성한 것으로, 자세한 내용은 기사 전문을 확인하시기 바랍니다.

상황이 상황인 만큼 신규 책임준공 신탁사업을 진행하는 신탁사는 제로에 가까운데요. 이에 최근에는 대부분의 신탁사들이 정비사업으로 시선을 돌리고 있습니다. 신탁 방식 재개발·재건축은 2016년 처음 도입됐는데요. 최근 공사비 협상 이슈가 사업 속도를 좌우하는 주요 변수로 떠오르면서 전문성을 갖춘 부동산 신탁사를 사업시행자 혹은 사업대행자로 지정하려는 사업장이 늘어나고 있는 추세입니다. 

업계에 따르면, 2025년 말 기준 신탁 방식을 택한 정비사업장은 348곳에 달하는데요. 절대적인 물량의 차이가 있어 단순 비교에는 무리가 있지만, 2020년 신탁 방식을 택한 정비사업장은 103곳이었던 것과 비교하면 신탁 방식의 증가세가 두드러지고 있음을 알 수 있습니다. 

실제로 책임준공형 토지신탁 부실을 정리하고 정비사업, 리츠, 차입형 토지신탁, 도심복합개발 등으로 선회한 신탁사들의 실적은 회복세를 보이고 있는데요. 공통점은 대다수 업체가 정비사업을 핵심 사업으로 가져가고 있다는 겁니다.

지난해 889억 9,800만원의 순손실을 기록한 우리자산신탁은 올 상반기 흑자 전환했는데요. 책준 사업장 정리와 투입자금 회수에 나서며 신탁계정대 안정화에 공을 들여 올 상반기 135억 5,000만원의 순이익을 기록했습니다. 또한 정비사업과 도심복합개발 등으로 사업 구조를 재편하고 있는데요. 지난 2월에는 서울 재건축 핵심 ‘압여목성’의 대표 단지인 목동 1단지의 재건축 사업시행자로 공식 지정된 바 있습니다.

물론 정비사업 수주에도 한계는 있습니다. 책준형 토지신탁 대비 위험성은 낮고, 중장기 수익원을 확보할 수 있다는 점에서 긍정적이지만, 그 특성상 당기 실적에 반영되는 구조는 아닌데요. 게다가 정부 정책 영향으로 전반적인 사업성 자체가 흔들릴 수 있는 것도 문제입니다. 최근 광명시가 관내 재건축조합과 지정개발자 등에 공공임대주택 반영 관련 공문을 보내자 광명 하안주공 재건축 조합이 혼란에 빠졌는데요. 일각에서는 만약 이 같은 사례가 타 사업지에서도 반복될 경우 사업 진행에 차질이 발생할 가능성도 제기됩니다. 

부동산 신탁업계 하반기 실적은 누가 신탁계정대 관리를 효율적으로 진행했는지에 따라 희비가 갈릴 것으로 보이는데요. 중장기적으로는 최근 늘어나는 신탁방식 정비사업 수주가 영향을 줄 것으로 보입니다.

최근 신탁사의 책준 소송 1심 승소 사례가 나오고는 있지만, 아직 책임준공 리스크가 완전히 해소됐다고 보기는 어려운 상황인데요. 앞선 소송들의 상급심 판결과 앞으로 이어질 추가 소송 결과를 지속적으로 모니터링할 필요가 있겠습니다.

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