부동산PF 숨통 트이는데...양극화 우려 왜?

📢PF 익스포저 해소와 ‘생산적 금융’ 기조로 위축되었던 부동산PF 시장이 ‘닥공’이라는 주택 공급 대원칙 아래 변화하는 양상을 보이고 있습니다. 다만 PF 유동성 공급을 위한 정부 지원의 영향이 수도권 및 주택사업장 등에 집중되면서 양극화 우려도 나오고 있는데요. 게다가 올 7월과 8월 기준금리가 연달아 인상됐고, 연내 추가 인상 가능성까지 나오고 있는 만큼 기발행 부실 PF 리스크도 커지고 있습니다.

PF 연착륙과 주택 공급 확대, 건설경기 진작을 위한 PF 관리 정책이 요구되는 가운데, 업계에서는 주거시설 및 상업시설 등 전통적 부동산 프로젝트가 아닌 데이터센터 PF 공급에도 눈을 돌리는 모습이 관측되는데요. 금주 산군인사이트에서는 최근 국내 부동산PF 시장 동향과 정책 방향 등에 대해 알아보겠습니다.

  1-1. 부동산PF 보증 및 자금공급 확대

  1-2. 주거사업장 자기자본비율 규제 유예

주택 공급에 사활을 건 정부가 최근 부동산PF 유동성 공급을 위한 조치를 연이어 내놓고 있습니다. 그간 정부는 2022년 레고랜드 사태 이후 부실PF 사업장 정리에 집중하며 PF 연착륙에 총력을 기울여왔는데요. 또한 이번 정부가 ‘생산적 금융’ 확대 위주의 금융 정책을 펼쳐온 만큼 은행 등 금융업권의 신규 부동산PF 승인 및 본PF 전환이 위축되는 경향을 보여왔습니다.

하지만 강도 높은 수요 억제책에도 불구하고 집값 상승세가 계속되자 수도권 주택 신속 공급에 드라이브를 걸었는데요. 빠른 주택 공급을 유도하기 위한 방법 중 하나가 바로 PF 유동성 공급이었습니다.

주택공급에 사용되는 자금 지원은 정부 최우선 과제 중 하나인 집값 안정에 기여한다는 점에서, 생산적 금융 확대라는 정부 정책 방향과 일맥상통한다는 판단인 것으로 해석되는데요. 지난 8·13 부동산 공급 대책에도 이와 관련한 내용이 담겼습니다.

금융위원회는 정상사업장의 원활한 자금공급을 위해 보증규모 확대와 공사비 및 보증수수료 지원 등의 지원책을 발표했는데요. 직전 3개년 평균 13.1조원에 그쳤던 PF 보증규모를 향후 3년 동안에는 평균 28.7조원으로 확대합니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은 2027년에는 33조원의 PF보증을 공급해 신속한 착공을 지원할 계획입니다.

또한 착공 이후에도 보증공급이 가능하면서 대출한도가 총사업비의 최대 90%인 「건축공사비 플러스 PF보증」규모를 2.5조원에서 5조원으로 확대하는데요. 이외에도 2027년 말까지 주거사업장 보증비율을 100%로 늘리는 등의 재정지원 정책이 시행됩니다.

당장 내년부터 시행될 예정이었던 PF 자기자본비율 규제도 주거사업장에 대해서는 예외적으로 한시 유예됩니다. 그간 정부는 국내 부동산PF의 과도한 차입 구조 개선을 위해 2027년 자기자본비율을 5%로 상향하는 것을 시작으로, 2030년까지 자기자본비율을 최대 20%로 높이는 방안을 추진해왔는데요. 하지만 주택 공급 촉진을 위해 주거사업장 대상 PF 자기자본비율규제의 시행은 2년간 한시 유예됐습니다.

이처럼 정부가 부동산PF 유동성 공급을 위해 관련 예산 및 자금 지원 확대, 각종 규제 완화에 돌입하면서 위축됐던 부동산PF 시장에 활기가 돌 것으로 예상됩니다. 다만 업계 내부에서는 이로 인한 수혜가 수익성이 담보되는 수도권·대형 사업지에 편중될 것이란 우려의 목소리가 나오고 있는데요. 이미 PF 시장 선별 기조 강화로 중소 시공사 사업장의 PF 잔액이 꾸준히 감소하고 있는 상황에서, 수도권 주택 공급에 집중된 PF 공급 전략이 양극화를 더욱 심화시킬 수 있다는 겁니다.

한국신용평가 분석에 따르면, 최근 신규 PF 승인이 수도권 지역 아파트 및 알짜 입지 내 업무시설 등 대형 건설사가 주력으로 하는 프로젝트에 집중된 것으로 나타났는데요. 특히 아파트 PF에서 그 차이가 두드러졌습니다. 2024년 6월 6조 1,000억원에 달했던 시공능력평가 100위권 밖 건설사가 시공하는 사업장의 PF 잔액은 올해 상반기 말 5,000억원으로 약 92%나 급감했는데요. 부실 자산 정리의 영향도 있지만, 신규 PF 공급이 서울 도심 오피스와 대형 건설사 아파트에 집중되면서 중견·중소 건설사들이 주력으로 하는 물류센터나 지식산업센터, 지방 아파트 등의 PF 규모가 위축된 것으로 풀이됩니다.

현재 정부가 내놓은 PF 정책의 방향도 수도권 주택 사업장에 집중되어 있는 만큼 PF 선별 승인 기조는 당분간 계속될 것으로 보이는데요. 지방 부동산 수요 진작 요인이 요원한 가운데, 자금 편중으로 건설 시장 활성화가 제한될 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.

KB증권 역시 안산 성곡동 데이터센터 브릿지대출을 주관하는가 하면, 안산 초지동 데이터센터 본PF주관, 부산 송정 데이터센터 개발사업 PFV에 출자하는 등 복수의 데이터센터 사업장에 참여한 바 있습니다.

자산운용사들은 지분투자, 부지 확보, 인허가, 개발 및 운영 등 데이터센터 사업 전반에 발을 들이고 있습니다. 그중 가장 대표적인 기업은 이지스자산운용인데요. 이지스자산운용은 하남데이터센터 프로젝트에서 부지 매입과 인허가, 개발, 운영, 매각 등 사업 전 과정을 수행한 이력을 갖고 있고, 현재도 총 6개의 데이터센터 프로젝트를 추진하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이외에도 코람코자산운용, 마스턴투자운용 등도 데이터센터 개발에 적극 참여하고 있는데요. ‘돈 되는’ 시장인 데이터센터로의 진출도 대형 증권사와 운용사 중심으로 전개되고 있는 양상입니다.

수도권 주택사업과 데이터센터로의 자금 흐름 강화 외에도 최근 부각된 변화가 있습니다. 한국은행이 금리를 두 차례 연속 인상하면서 PF 자금조달 부담이 커진 건데요. 그런데 지난 16일(현지시각) 미국 연준이 3년 2개월 만에 기준금리를 0.25%p 올리며 연말 추가 인상까지 시사했죠. 이에 한은이 연내 추가 금리인상을 단행할 가능성이 커지면서 건설업계에 비상이 걸렸습니다.

최근 건설업계는 매월 최고치를 경신하는 건설공사비와 금융비용 증가로 어려움을 겪고 있는데요. 지방 부동산 수요 위축으로 인한 분양 대금 회수 지연까지 겪으며 정상적인 사업 운영이 힘들어진 곳들도 적지 않습니다. 이미 체력이 나빠진 상황에서 금리가 또 다시 인상되면 안정되는 듯했던 PF 부실 리스크 문제가 재점화할 가능성도 있는데요. 각종 비용 증가로 인한 사업성 악화가 대출 심사 기준 강화로 이어질 경우, 신규 PF 공급 및 본PF 전환에 실패하는 사업장이 나올 수 있습니다. 중견·중소 업체의 경우 사업장 한곳의 본PF 전환만 막혀도 신용등급이 하락하고 자금조달에 난항을 겪는 등의 유동성 문제를 겪게 될 수 있습니다.

금리 인상에 따른 리스크도 대형사보다는 중견·중소 업체가 더 크게 노출되는 형국인데요. 업계에서는 PF 자금 쏠림이 더 심각해진다면 지방 건설사와 협력업체의 도미노 도산으로 이어질 수 있다는 우려가 제기됩니다.

최근 정부가 수도권 주택 신속 공급에 대한 강한 의지를 드러내면서 그간 위축되었던 부동산PF 자금 공급에도 숨통이 트일 것으로 전망되는데요. 하지만 신규 자금 공급이 수도권 주택사업장과 데이터센터 등 우량 사업장 위주로 돌아갈 것으로 예상되면서 수도권과 지방, 아파트와 비아파트 간의 양극화가 심화될 것으로 보입니다. 주택 공급 확대와 PF 연착륙을 위한 정책을 펴면서도, 사각지대에 놓인 지방과 중소 사업장을 향한 지원책도 속히 마련되어야할 시점입니다.

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